나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503274 [1] 충청남도 금산군 금산읍 상리 145-4 다빈치에스아파트 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상리 소재 ""우체국사거리"" 남서측 인근에 위치하는 다빈치
에스아파트(총 1개동 20개호) 4층 404호로서, 주위는 단독주택, 노변 점포 등으로 형성된
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도
및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물중 4층 404호로서,
(2015.11.25 사용승인)
외벽:석재 및 벽돌쌓기, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등) 1개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 출입문통제설비, 1층 주
차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄하게 조성된 주상용아파트(다빈치에스아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(금산), 일반상업지역(2017-05-30)(금산), 제2종일반주거지역(2017-05-30)(금산),
소로2류(폭 8m~10m)(금산)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금산
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하
수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부
관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503274 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 충청남도 금산군 금산읍 상리 145-4, 다빈치에스아파트 4층 404호

건물/토지면적:

토지: 22.44㎡ (약 6.79평)

건물: 36.28㎡ (약 10.98평) - 전용면적 기준

감정가: 75,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 금산군 금산읍 상리 소재 "우체국사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본 물건은 단독주택, 노변 점포 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성을 고려할 때 교통 상황은 무난하다고 평가됩니다.

* 건축년도: 2015년 11월 25일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 도로접근성: 본건은 남측으로 소로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역(금산), 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금산초등학교), 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 26일 접수된 한정호의 가압류 (금70,000,000원)입니다. 이 권리를 기준으로 선순위 및 후순위 권리 관계가 정리됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2015-12-07 접수 (권리자: 안방주)

* 주택임차권: 2025-04-07 접수 (권리자: 김하나, 임차금액: 65,000,000원). 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 가압류: 2023-12-26 접수 (권리자: 한정호, 임차금액: 70,000,000원). 말소기준권리로 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매: 2025-08-27 접수 (권리자: 김하나, 임차금액: 65,000,000원). 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (김하나, 보증금 65,000,000원): 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부등본상 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 65,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 함을 의미합니다. 현재 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황에서, 보증금 전액 변제가 어려울 수 있어 매수인이 해당 금액을 모두 인수할 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-06

* 확정일자: 2023-02-27

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권 등기가 완료되어 있으며, 매수인이 보증금 65,000,000원을 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 금산읍 상리 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. "우체국사거리" 인근으로 소규모 상권이 형성되어 있으며, 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

* 주변에 단독주택 및 상가 밀집 지역으로, 배후 주거 수요는 일정 수준 확보될 것으로 보입니다.

* 해당 아파트 단지 자체의 독립적인 상권 형성보다는 지역 상권의 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 우체국, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 금산초등학교가 인근에 위치하여 학교보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 의료시설: 금산군 내 병원급 의료시설 접근성이 중요하며, 도보 거리 내 접근 가능한 시설은 제한적일 수 있습니다.

* 주차: 건물 내 1층 주차장이 포함되어 있으나, 실제 주차 공간의 충분 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 김하나 임차인의 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 낙찰가 외 추가적인 비용 발생을 의미합니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 모두 부담해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액(가압류 70,000,000원 + 임차권 65,000,000원 = 135,000,000원)이 감정가(75,000,000원)를 크게 초과합니다. 이는 물건의 경매 낙찰가가 높아질 가능성 또는 유찰 가능성을 시사합니다.

* 임대 관계 미확인: 현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 내부 이용 상태를 표준적으로 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

1.6. 주변 시설 조사 (혐오시설 등)

* 제공된 정보 및 인터넷 검색 결과에 따르면, 본 물건지 주변에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 언급되거나 표시되지 않았습니다.

* 주변은 단독주택, 노변 점포 등이 형성된 지역으로, 금산인삼관, 느티골산림욕장 등의 관광 시설이나 자연 휴양림이 위치하고 있습니다.

* 다만, 특정 시설의 유무는 최신 현황과 다를 수 있으므로, 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 금산군 금산읍 상리에 소재한 다빈치에스아파트 404호로, 대전지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매입니다. 기본적인 주거 편의성을 갖춘 아파트이나, 가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 매수 비용이 입찰가 외 추가로 발생하므로, 입찰 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금 고려: 65,000,000원의 보증금은 낙찰자의 추가적인 부담이 되므로, 이를 반드시 고려하여 실질적인 투자 비용을 산출해야 합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성 분석: 주변 시세와 비교하여, 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용 대비 수익성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

* 명확한 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되므로, 권리 관계 자체는 비교적 명확하게 정리됩니다. 다만, 선순위 임차인의 존재는 예외입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 75,000,000원입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 실투자 비용은 예상 입찰가 + 65,000,000원이 됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 본 물건의 실제 시장 가치, 인수되는 보증금, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원. (본인의 자금 계획 및 시장 상황에 따라 최종 입찰가는 달라져야 합니다.)

* 총 예상 취득 비용: 예상 입찰가 + 65,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.