나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503236 [1] 대전광역시 중구 용두동 39 미르마을아파트 114동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 선화동 소재 ""호수돈여자중학교"" 남측 인근에 위치하는 계단통행식
공동주택(아파트)로서, 주위일원은 공원, 각급학교, 아파트, 빌라, 단독주택, 로변상가 및
각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하므로, 제반대중교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 19층 내 제4층 제401호로서
외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창 호 : 샷시이중창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기, 급배수설비, 소방설비(화재경보기, 소화전 등), 난방설비, 도시가스,
주차장, 방범도어 및 기타설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,소로2류(폭8m~10m)(2014-06-20)(접합),
중로1류(폭20m~25m)(2025-01-03)(접합),중로2류(폭15m~20m)(2014-06-20)(접합),
중로2류(폭15m~20m)(2014-10-24)(접합),중로3류(폭12m~15m)(2014-06-20)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
상대보호구역(2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경보호에관한법률>,
상대보호구역(2021-04-30)(충남여자중학교,충남여자고등학교)<교육환경보호에관한법률>,
상대보호구역(2024-10-08)(호수돈여자중학교,호수돈여자고등학교)<교육환경보호에관한법률>,
절대보호구역(2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경보호에관한법률>,
절대보호구역(2024-10-08)(호수돈여자중학교,호수돈여자고등학교)<교육환경보호에관한법률>,
재정비촉진지구(2025-01-03)<도시재정비촉진을위한특별법>,
주거환경개선지구(용두1지구주거환경개선지구)
<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503236 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 용두동 39 미르마을아파트 114동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 409,000,000원

* 토지면적: 46.69㎡ (약 14.12평)

* 건물면적: 76.77㎡ (약 23.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 특이사항: 재정비촉진지구, 주거환경개선지구

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 선화동 소재 "호수돈여자중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 일원은 공원, 각급학교, 아파트, 빌라, 단독주택, 로변상가 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 추가 조사 사항: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 내용은 파악되지 않았습니다. 기재된 주위환경(학교, 공원 등)으로 미루어 볼 때, 긍정적인 입지 조건을 갖춘 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을16, 2017-10-13, 근저당권 (채권자: 박소연, 채권금액: 230,000,000원)

* 총 등기부채권액: 526,397,166원

* 인수되는 권리: 없습니다. 본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 등기되어 있으며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 세부적인 사항 확인이 반드시 필요하며, 예상치 못한 상황 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 및 비고 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 아파트 단지 정보: 본건이 속한 미르마을 아파트는 총 1135세대로 구성되어 있으며, 2005년 9월 28일에 사용승인되었습니다. 단지는 최고 22층, 최저 2층 높이로 이루어져 있습니다.

* 주변 시설: 아파트 단지를 중심으로 공원, 각급 학교, 다양한 상가 및 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 경사지붕을 갖춘 19층 건물 내 제4층 제401호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창호로 설치되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생설비, 승강기, 급배수설비, 소방설비(화재경보기, 소화전 등), 난방설비, 도시가스, 주차장, 방범도어 등 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 주차: 총 1086대의 주차가 가능하며, 지하 자동 주차 692대, 지상 자동 주차 394대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구 및 주거환경개선지구: 본건은 재정비촉진지구(2025-01-03 지정) 및 주거환경개선지구(용두1지구)에 포함되어 있습니다. 이는 향후 도시 개발 및 재정비 사업을 통한 가치 상승 가능성을 시사하지만, 사업 추진 과정에서의 지연, 변경 또는 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계에 대한 구체적인 정보가 미상입니다. 따라서 명도 진행 시 예상보다 복잡한 절차나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대전광역시 중구 용두동 미르마을아파트 114동 4층 401호는 도심 내에 위치하여 입지 및 교통, 생활 편의성이 우수한 아파트 경매 물건입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 재정비촉진지구 및 주거환경개선지구라는 특수성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있으나, 해당 지구의 사업 진행 상황에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 신중하게 관리해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 지역에 위치하여 우수한 주거 편의성과 접근성을 자랑합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 재정비촉진지구 및 주거환경개선지구 지정으로 향후 미래 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 409,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 59.78㎡ (약 18평) 6층 매물이 29,200만원에 거래되었습니다.

* 84.98㎡ (약 25.7평) 10층 매물이 39,400만원에 거래되었습니다.

* 84.98㎡ (약 25.7평) 8층 매물이 39,250만원에 거래되었습니다.

* 시세 반영: 본건의 건물 면적은 76.77㎡ (약 23.22평)으로, 최근 거래된 84.98㎡(약 25.7평) 매물보다는 작은 규모입니다. 이를 감안할 때, 본건의 시세는 약 37,000만원에서 39,000만원 사이로 형성될 것으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정: 통상적으로 감정가의 80~90% 또는 시세의 90~100% 수준에서 입찰가가 결정됩니다. 본건의 경우, 시세 범위와 감정가를 종합적으로 고려하여 약 370,000,000원에서 390,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 주의사항: 명도 관련 예상치 못한 비용 발생 가능성 등을 감안하여, 상기 제시된 범위 내에서 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.