나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503225 [1] 대전광역시 서구 관저동 1154 구봉마을9단지 904동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 ""구봉고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설등이 밀집하는 주거지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지상 20층 건물(2000년 6월 2일 사용승인) 904동 9층 901호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측의 지방도로에서 본 단지에 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 동소 1154번지를 기준으로 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저2지구 지구단위계획구역), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(2018-03-09)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉우중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(우정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경503225 (1)

1.2. 소재지

대전광역시 서구 관저동 1154 구봉마을9단지 904동 9층901호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

168,000,000 원

1.5. 면적

* 토지면적: 31.28㎡ (약 9.46평)

* 건물면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

* 토지 지분: 31.279999999999998㎡ (약 9.46평)

* 건물 지분: 49.88㎡ (약 15.09평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한국주택금융공사 (자료 상 근저당권자 및 임의경매 신청 채권자로 확인됨)

1.9. 사용승인일

2000년 6월 2일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 관저동 소재 구봉고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 주거지역입니다. 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

서측의 지방도로에서 단지 내로 진출입이 가능합니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 구봉고등학교, 봉우중학교, 선암초등학교, 선암초등학교병설유치원, 우정유치원이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 대규모 아파트단지 내에 위치하여 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문을 권장합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

기록상으로는 없습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분에 내용이 없어 정확한 확인이 필요합니다. 현장 답사 시 반드시 확인하시기 바랍니다.)

3.2. 말소기준권리

2023년 3월 2일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을15)입니다.

3.3. 등기부 요약

* 2021년 1월 5일: 주식회사나경 소유권 이전 (갑6)

* 2021년 4월 29일: 주식회사지소뷰 소유권 이전 (갑7)

* 2023년 3월 2일: 백동수 소유권 이전 (갑8, 매매)

* 2023년 3월 2일: 한국주택금융공사 근저당권 설정 (을15, 115,500,000원, 말소기준권리)

* 2023년 12월 10일: 백순덕 근저당권 설정 (을16, 12,000,000원, 말소)

* 2025년 3월 27일: 삼성카드 가압류 (갑9, 6,004,202원, 말소)

* 2025년 4월 1일: 농협은행 가압류 (갑10, 7,139,473원, 말소)

* 2025년 4월 3일: 전북은행 가압류 (갑11, 21,493,105원, 말소)

* 2025년 8월 22일: 한국주택금융공사 임의경매 개시 (갑12, 102,814,627원, 말소)

* 2026년 6월 8일: 서구(대전광역시) 압류 (갑13, 말소)

위 등기사항을 종합할 때, 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(을15)보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임대차 관계가 확인되지 않았습니다. (임대차관계미상) 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트단지에 속해 있어 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거지역입니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

구봉고등학교, 봉우중학교, 선암초등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 및 주변 상가 이용이 편리합니다.

5.3. 주차

총 주차대수 219대 (지상 4대, 지하 22대)로, 세대당 주차 공간은 부족할 수 있습니다. (건축물대장 총괄표제부 기준 총 주차대수는 871대, 지하 기계식 642대, 지하 자주식 229대입니다. 제공된 아파트 정보와 차이가 있어 확인 필요)

5.4. 복리시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 차임 지급 의무가 있는지 추가 확인이 필요합니다. (현황 조사 시 금액 미상이라도 주의 필요)

* 미확인 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나 상세 내용이 없어, 인수 시 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 반드시 현장 조사 및 등기부 추가 확인이 필요합니다.

* 경매 입찰 경쟁: 인기 있는 아파트 단지의 경우, 예상보다 높은 입찰 경쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 관저동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2000년에 사용 승인된 아파트로 연식은 있으나, 주거지로서의 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 지상권 존재 가능성에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 대규모 아파트 단지와 학교가 인접하여 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 우수한 교육 환경: 초, 중, 고등학교 및 유치원이 근거리에 있어 자녀가 있는 가구에 매력적인 요소입니다.

* 대중교통 편리: 버스 정류장 이용이 용이하여 직장인 등에게 편리한 교통 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 약 16,700,0000원에서 16,800,0000원 수준으로 판단됩니다.

가장 유사한 면적(49.92㎡)의 최근 매매 사례가 16,700,0000원에 거래되었습니다. 감정가는 16,800,0000원입니다.

잠재적 리스크(임대차 관계 미상, 미확인 지상권)를 고려하여, 보수적인 관점에서 167,000,000 원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 권리 관계 최종 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.