나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10190 [1] 충청북도 영동군 양강면 만계리 160-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 양강면 만계리 및 학산면 범화리, 봉림리에 소재하며, 주위로는 전, 답, 과수원 등의 농경지와 단독주택이 혼재하는 농촌지역임.

교통상황

본건 북측 근거리에 제19번 국도, 서측 근거리에 제505번 지방도가 소재하여 영동읍 중심부 및 무주군 등 인근지역으로의 이동이 용이하나, 시내버스정류장과의 거리 및 배차시간 등을 고려할때 대중교통 수단의 이용은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

"일련번호(1) : 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 단독주택 부지로 이용중임. 련번호(2) : 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 유사 사다리형의 토지로 답(수목식재)으로 이용중임. 일련번호(3) : 완경사지인 부정형의 토지로서 전(휴경)임. 일련번호(4) : 완경사지인 부정형의 토지로서 전(수목 식재)으로 이용중임. 일련번호(6) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 답(휴경)임. 일련번호(7) : 완경사지인 부정형의 토지로서 전(수목 식재)으로 이용중임."

인접 도로상태

"일련번호(1) : 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함. 일련번호(2) : 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함. 일련번호(3) : 맹지임. 일련번호(4) : 남동측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접함. 일련번호(6) : 지적도상 북동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지임. 일련번호(7) : 서측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접함."

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 100m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 일련번호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 일련번호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 1000m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지 일련번호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 100m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 일련번호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 1000m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 일련번호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 100m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 200m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 2, 4, 7) 지상에 소유자 미상의 과수목이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

"일련번호(5) : 시멘트블럭조 슬래브지붕(현 칼라강판지붕) 단층 건물로, 외벽 : 치장벽돌 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 장판지, 타일 천장 : 천장지 등 창호 : 하이새시이중창호."

이용상태

일련번호(5) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(5) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도"와 같이 본건 토지 및 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물 수동이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 소유자 및 거주인의 부재로 임대관계는 조사치 못하였으니, 경매 진행(입찰)시 재확인 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록 1 지상에 소재한 이동이 용이한 창고(감정평가서 참조)는 매각대상에서 제외.
- 목록 5 옥상 소재 비가림 시설인 경량철골조 칼라강판지붕 포함.
- 목록 5 건축물대장상에 등재(미등기)된 토조 초가지붕 1층 잠실 31.4㎡는 소재불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10190 (1)

소재지: 충청북도 영동군 양강면 만계리 160-2 (내만길 190)

용도: 단독주택

감정가: 79,574,200원

토지면적: 439.00㎡ (약 132.8평)

건물면적: 76.00㎡ (약 23.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 117.60㎡ (약 35.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 영OOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재.

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물(117.60㎡)이 포함됩니다.

* 목록 1 지상에 소재한 이동이 용이한 창고는 감정평가서 참조하여 매각대상에서 제외됩니다.

* 목록 5 옥상 소재 비가림 시설인 경량철골조 칼라강판지붕은 매각 대상에 포함됩니다.

* 목록 5 건축물대장상에 등재(미등기)된 토조 초가지붕 1층 잠실 31.4㎡(약 9.5평)는 소재가 불명하며, 매각 대상에서 제외될 수 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 양강면 만계리에 위치하며, 주변으로는 전, 답, 과수원 등 농경지와 단독주택이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

* 교통상황

본건 북측 근거리에는 제19번 국도, 서측 근거리에는 제505번 지방도가 소재하여 영동읍 중심부 및 무주군 등 인근 지역으로의 이동은 용이합니다. 그러나 시내버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때, 대중교통 수단의 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 인접 도로상태

일련번호(1) 토지는 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접합니다. (다른 필지의 도로 접합 상태는 상세 내용 참고 필요)

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(일련번호 1)는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. (필지별 구체적인 지역 및 제한사항은 원문 참조)

* 건물 구조 및 이용상태 (JSON 분석 기반)

건물(목록 5)은 시멘트블록조 슬래브지붕(현 칼라강판지붕) 단층 건물로, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 하이새시이중창호로 마감되었습니다. 건축물대장상 주 용도는 단독주택이며, 1994년 6월 13일에 사용 승인되었습니다. 건축물대장상 총 연면적은 107.4㎡ (약 32.5평)이며, 부속 건물 면적은 31.4㎡ (약 9.5평)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 03월 28일에 접수된 묵정새마을금고의 근저당권 (을3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 정금자 (전입일자: 1975.03.29)

해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이므로 실제 인수해야 할 보증금 액수 또는 임대차 관계의 진위 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 금액 미상이라도 주의 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서상 인수되는 권리: 지상권개요 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

등기부등본상에는 지상권에 대한 명확한 기재가 없으므로, 실제 지상권의 존재 여부 및 그 범위, 인수 조건 등에 대해 별도 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부상 동일한 권리 내역을 보입니다.

* 갑1: 소유권보존 (1980.10.16, 장재헌)

* 갑2: 소유권이전 (2017.06.23, 장인돈)

* 을3: 근저당 (2024.03.28, 묵정새마을금고, 42,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 소유권이전 (2025.08.19, 장원섭 외 2명, 상속)

* 갑4: 강제경매 (2025.08.27, 영동농업협동조합, 87,836,535원, 말소)

* 등기부채권 총액: 42,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 기준)

1.3. 상권분석

본 건은 농촌 지역에 위치하여 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 주로 농경지와 주거지가 혼재되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다.

별도로 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON을 분석한 결과, 해당 지역에 대한 구체적인 시세 비교 정보는 부족합니다. 따라서 본 건과 유사한 물건의 최근 거래 사례를 개별적으로 조사하여 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 자가용 이용 시 국도 및 지방도를 통한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

* 편의시설: 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용을 위해서는 영동읍 중심부로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교 등 기본적인 교육 시설이 있을 수 있으나, 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 농경지가 많아 조용하고 쾌적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정금자 임차인은 대항력이 존재하며, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금 액수 또는 임대차 관계의 진위 여부 확인이 필수적입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 미등기 건물: 매각 대상에 포함되는 제시외 건물(117.60㎡) 외에, 목록 1 지상의 이동 가능한 창고는 제외됩니다. 또한, 소재 불명인 미등기 건물(31.4㎡)은 추후 건물 관리에 있어 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 토지 경계가 인접지와 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요하며, 이는 이웃과의 분쟁 소지가 있습니다.

* 맹지 및 도로 접합: 일부 토지(일련번호 3, 6)는 맹지이거나 도로 접합 상태가 불확실하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 농지 관련 법규 및 지역 지구 제한이 있어 토지 이용 계획 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 충청북도 영동군의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 79,574,200원입니다. 넓은 토지 면적(439.00㎡)을 보유하고 있어 전원생활을 위한 주거지로 활용하기에 적합합니다.

주요 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인(정금자)이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 실제 부담액 확인이 가장 중요한 과제입니다. 또한, 제시외 건물, 미등기 건물, 토지 경계 불분명 등 추가적인 확인 및 관리가 필요한 요소들이 다수 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지: 439.00㎡의 토지는 단독주택 건축 또는 농업 활동 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 전원생활 환경: 농경지와 인접하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 감정가 대비 시세차익 가능성: 현재 감정가 및 주변 시세를 면밀히 분석하여, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다. (주변 시세 정보는 별도 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (정금자 임차인의 보증금/차임 0원 기재. 실제 인수액 확인 필수)

* 감정가: 79,574,200원

* 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 파악이 어렵습니다. 농촌 지역의 부동산은 지역별, 물건별 편차가 크므로, 현장 답사를 통한 실거래가 및 유사 물건 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 권리관계 및 리스크 고려: 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물, 미등기 건물 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 64,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다. 이는 감정가의 약 70~80% 수준이며, 인수해야 할 임차 보증금이 0원이라는 전제 하에, 그리고 추가적인 시세 조사 및 법률 자문을 거친 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.