나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2107 [1] 충청북도 충주시 살미면 용천리 267 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 살미면 용천리 소재 "용천2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 상업시설 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지로서, 주유소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 왕복 4차선 포장도로 및 폭 2~3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 및 주유설비, 유류저장탱크가 소재하고, 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 등이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.(제시외 유류저장탱크는 일반건축물대장 건축물현황도의 배치도에 나와있는 내용을 기준으로 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 토지 일련번호 1은 일부면적이 접도구역에 저촉되는 바, 공법상 제한 등을 감안하여 감정평가하였으며, 그 면적은 토지이용계획확인서등을 통하여 개략적으로 사정하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 본건 제시외 물건 중 독립된 가치를 추정하기 곤란하고, 통상 토지와 함께 거래되는 것으로 추정되는 담장, 입간판 등은 토지가액에 포함하여 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 라. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 시멘철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 세멘 몰탈 위 페인팅 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임. 일련번호 3 일반철골구조 강판지붕 단층임.

이용상태

일련번호 2 : 1층은 주유소 및 사무실로 이용중임. 2층은 숙소로 이용중임. 일련번호 3 : 1층은 주유소로 이용중임.

설비내역

일련번호 2 : 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

[토지 감정평가요항표] 참조.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 건물 일련번호 2는 내부 확인하지 못하여, 각종 공부 및 도면, 외부관찰 등을 종합하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물,물건 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2107 (1)

소재지: 충청북도 충주시 살미면 용천리 267

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 783,112,980원

토지면적: 1491.00㎡ (약 451.02평)

건물면적: 269.69㎡ (약 81.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물, 물건 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 살미면 용천리 소재 "용천2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 상업시설 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 교통상황은 무난합니다.

2.3. 도로상태

본건 서측 및 북측으로 왕복 4차선 포장도로 및 폭 2~3m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부 요약에 따르면, 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리(2022-08-04, 지현새마을금고 근저당권) 이후 발생하였거나 말소 예정으로, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 지상권 또한 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 601,581,980원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 하는 사항이므로, 실제 권리 분석 시 임대차 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 충주시 살미면 용천리 지역은 농경지, 임야, 단독주택, 상업시설 등이 혼재된 지역입니다. "위험물저장 및 처리시설"이라는 용도를 고려할 때, 관련 산업 시설 또는 지원 시설이 주변에 존재할 가능성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 확인

주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 직접적으로 주거 지역에 영향을 줄 수 있는 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당 등)은 즉시 파악되지 않았습니다. 해당 지역은 농경지와 임야, 단독 주택이 혼재된 환경으로, 도로 접근성이 양호한 편입니다. (다만, '혐오시설'의 판단 기준은 주관적일 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로 이용이 편리하여 전반적인 교통 및 접근성은 무난한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

제공된 정보만으로는 인근 편의시설 및 공공시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 주위 환경이 농경지, 임야, 단독주택, 상업시설이 혼재되어 있어, 지역 특성상 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 설비

토지 지상에 제시외 건물, 주유설비, 유류저장탱크 등이 소재하고 있으며, 이는 감정평가에 포함되어 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

6.2. 토지 경계 관련

인접 토지와의 경계가 다소 불분명할 수 있으며, 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량 등 재확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한사항

토지 일부 면적이 접도구역에 저촉될 수 있으며, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등의 용도 및 행위 제한을 받을 수 있습니다.

6.4. 건물 내부 확인

건물(일련번호 2)은 내부 확인이 이루어지지 않아 공부, 도면 및 외부 관찰에 의거하여 감정평가되었으므로, 응찰 시 내부 재확인이 필요합니다.

6.5. 임대 관계 미상

물건 전반에 걸쳐 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 이에 따른 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 살미면 용천리에 위치한 위험물저장 및 처리시설로, 감정가는 7억 8천여만원 수준입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 권리관계는 대부분 말소 예정으로 정리될 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 용이하고 도로 접면 상태도 양호한 편입니다. 그러나 제시외 물건 존재, 토지 경계 불분명 가능성, 접도구역 저촉, 건물 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 검토가 필수적입니다. 해당 용도(위험물저장 및 처리시설)로 운영 중이거나 해당 업종에 대한 전문성이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 특정 용도(위험물저장 및 처리시설)에 대한 수요를 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄로 취득 가능하며, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 감정가는 783,112,980원이며, 총 채권액은 601,581,980원입니다. 본 물건의 예상 입찰가는 시장 상황, 유찰 횟수, 물건의 고유 용도, 제시외 물건 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 경매가 진행되지만, 해당 물건의 특수성을 감안하여 보다 심층적인 분석과 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.