나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20878 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 791-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 소재 '둔둔초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하는 국도변 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 2필지 일단의 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(2016-02-24)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공장설립승인지역(2016-02-24)<수도법> 기호 2 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3)은 일반철골조 기타지붕 2층으로서 외벽 : 조립식 판넬, 일부 적벽돌쌓기 및 컨테이너 마감 등 내벽: 벽지도배 및 조립식 판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임. 기호 4), 5)는 일반철골조 기타지붕 2층 건으로서 외벽 : 조립식 판넬 마감 등 내벽 : 조립식 판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 3)은 창고 및 기숙사, 제조업소 등으로 이용 중임. 기호 4), 5)는 공장 및 사무실, 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

기호 3) 건물 일부에 위생설비 및 보일러에 의한 난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참고

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(물건) 포함
-지상에 매각에서 제외된 컨테이너 1동 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20878 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 791-1

1.2. 감정 및 면적 정보

* 감정가: 1,094,259,050원

* 토지면적: 2,901.00㎡ (약 877.7평)

* 건물면적: 1,702.19㎡ (약 515.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

* 총 3개 동으로 구성 (가동, 나동, 다동)

* 가동: 720.99㎡ (약 218.1평), 창고, 기숙사, 제조업소 등으로 이용

* 나동: 490.6㎡ (약 148.4평), 공장, 사무실, 창고 등으로 이용

* 다동: 490.6㎡ (약 148.4평), 제2종근린생활시설

* 건물 구조: 일반철골조

* 사용승인일: 2007년

1.4. 특이사항

* 중복사건

* 제시외 건물(물건) 포함 (단, 컨테이너 1동은 매각 제외)

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

* 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리에 위치

* '둔둔초등학교' 남측 인근

* 주변: 농가주택, 창고, 농경지, 임야 혼재

* 국도변 농촌지대

2.2. 접근성 및 교통

* 차량 진출입 용이

* 인근 버스정류장 소재

* 전반적인 교통상황 보통

2.3. 토지 및 도로

* 토지: 부정형 평지, 2필지 일단의 공업용 건부지

* 도로: 북측 약 4미터 내외 포장도로 접함

2.4. 토지이용계획

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역

* 비행안전제5구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 접도구역

* 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 2019-12-24 설정된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (504,000,000원)

* 이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 2,202,233,688원

3.2. 임차인 현황

* (주)아리솔: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 사업일자 2023-11-07, 대항력 없음.

* 박경윤: 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 사업일자 2024-08-13, 확정일자 2025-09-11, 배당신고일자 2025-11-24, 대항력 없음.

* 최영수: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-12-29, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 없음. (물건명세서 참고)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 농촌지대의 국도변에 위치하며, 산업 시설(창고, 공장)과 농업 활동 지역이 혼합된 형태입니다.

* 개발이 집중된 도심 상권과는 거리가 있으며, 지역 기반 산업 활동에 의존하는 상권입니다.

4.2. 용도 적합성

* 주요 용도가 창고시설 및 제2종근린생활시설(기숙사, 사무실 등)로, 물류, 소규모 제조, 지원 시설 등으로 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 둔둔초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경 고려 가능 (단, 주 통학로는 차량 이동 필요).

5.2. 교통 및 편의시설

* 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 자가용 이용 시 국도 접근성이 좋습니다.

* 주변 편의시설은 농촌 지역 특성상 제한적이며, 원주시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 시설 및 잠재적 이슈

* 해당 주소지 주변으로 대규모 편의시설, 병원 등은 파악되지 않습니다.

* 혐오시설 존재 여부에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 관련 규제 지역(가축사육제한구역 등) 및 비행안전구역 등 군사 관련 시설의 영향을 받는 점을 감안할 때, 현장 조사를 통해 인접 지역의 이용 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 인근 소초면 지역에서 의료폐기물 소각 시설 추진과 관련하여 주민 반대 움직임이 있었던 점은 지역 사회의 환경 이슈에 대한 관심을 보여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 규제 리스크

* 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 등 다수의 규제 지역에 속해 있어 향후 건축, 증축, 업종 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복사건으로 인해 복잡한 권리 관계나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 매각에서 제외된 컨테이너 1동이 지상에 소재하여, 낙찰 후 별도의 철거 또는 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물(2007년 사용승인)의 노후화 정도 및 유지보수 필요 여부에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.3. 명도 리스크

* 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없으나, 임대 관계가 미상인 부분이나 기존 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본 물건은 원주시 소초면 둔둔리의 국도변에 위치한 창고시설로서, 대규모 토지(2901㎡)와 총 1702.19㎡의 건축 연면적을 갖추고 있습니다.

* 다수의 건물 동(가, 나, 다동)은 각각 창고, 기숙사, 사무실, 제2종근린생활시설 등으로 활용 가능하여 사업적 유연성이 높습니다.

7.2. 권리 분석 결과

* 모든 권리관계가 말소기준권리 이후 설정되어 있어, 낙찰 시 대부분의 부담이 소멸되어 깔끔한 권리 확보가 가능합니다.

* 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

7.3. 고려사항

* 입지적으로 농촌지대의 국도변에 위치하며, 군사 시설 관련 구역 및 각종 행위 제한 구역에 다수 포함되어 있어 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 매각 제외된 컨테이너의 처리 문제와 건물 노후도 점검이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 규모의 경제

* 상당한 규모의 토지와 건축 연면적을 확보하고 있어, 대규모 물류, 제조, 유통 사업을 위한 기반 시설로 적합합니다.

8.2. 권리상 안정성

* 말소기준권리 이하 권리의 소멸로 인해 법적으로 안전한 물건 취득이 가능합니다.

8.3. 다용도 활용성

* 창고, 공장, 사무실, 기숙사 등 다양한 목적의 사업장으로 전환 및 활용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시장 가치

* 감정가: 1,094,259,050원

* 토지 면적: 2,901㎡ (약 877.7평)

* 건물 면적: 1,702.19㎡ (약 515.0평)

* 입찰가 산정 시, 본 건의 입지적 특성, 용도 제한, 건물 상태, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 현장 조사를 통한 상세한 시장 분석 및 개별 물건의 가치 평가가 선행되어야 합니다.

* 원주시 소초면 일대의 토지 및 창고/공장 시세는 지역별, 용도별로 편차가 크며, 대략적인 토지 시세는 평당 15만원에서 30만원 수준으로 파악됩니다.

* 유사한 공장/창고 경매 물건의 경우, 감정가 대비 낙찰가율은 60~80% 수준으로 형성되는 경향이 있으나, 본 건의 구체적인 낙찰가율은 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.