나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20886 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 800-22 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 ""북원초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 기존 주택지대임.
일련번호(4,5) : 본건은 강원특별자치도 원주시 일산동 소재 ""학성중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 다가구주택, 일부 소규모 공동주택 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 보통임.
일련번호(4,5) : 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(4) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(5) : 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북서측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호(4) : 남서측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로(막다른 도로)에 접함.
일련번호(5) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(북원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

일련번호(4,5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물로서,
외벽: 적벽돌 쌓기, 몰탈 위 페인팅, 석재 붙임 등
창호: 알미늄새시 단창 및 이중창 등

일련번호(3) : 조적조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 지하1층, 지상2층 건물로서,
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 플라스틱 창호 단창 및 이중창 등

이용상태

일련번호(2,3) : 공히 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2,3) : 공히 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 기호㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 건물의 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였는바 경매 진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20886 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 800-22 (신주소: 단구로69번길 6)

용도: 다가구주택

건축물 정보 (JSON 기반):

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 1층, 지상 4층 (건물 2)

- 사용승인일: 1997-03-14

- 주차: 옥내 3대, 옥외 2대 (총 5대)

- 기타: 철근콘크리트조 슬래브지붕

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 789,994,400원

토지 면적: 298.80㎡ (약 90.39평)

건물 면적: 637.40㎡ (약 192.82평)

제시외 건물 면적: 17.20㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 위치하며, 북원초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재된 기존 주택가 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

일련번호(1) 토지는 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있으며, 일련번호(4) 토지는 남서측 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접해 있습니다. 일련번호(5) 토지는 지적도상 맹지입니다.

2.4. 토지 이용 및 규제

일련번호(1) 토지는 제1종 일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(북원초등학교)에 해당합니다.

일련번호(4,5) 토지는 제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 27일 접수된 손나라 채권자의 강제경매개시결정(갑5)입니다. 이에 따라 해당 권리 이후의 압류(원주시, 갑6)는 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 7일 접수된 한국도로공사 채권자의 전세권설정등기(을19)입니다. 이에 따라 해당 권리 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 말소됩니다.

3.2. 말소기준권리

토지: 강제경매 (손나라, 2025-08-27)

건물: 전세권설정 (한국도로공사, 2024-11-07)

3.3. 인수되는 권리 (임차인 및 전세권)

물건명세서 및 건물 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

- 전세권: 한국도로공사 (60,000,000원, 2024-11-07 등기)

- 주택임차권:

- 한국토지주택공사 (70,000,000원, 2022-08-01 전입)

- 박유림 (60,000,000원, 2023-02-02 전입)

- 김건우 (75,000,000원, 2024-06-17 전입)

상기 인수되는 보증금 합계는 265,000,000원입니다.

3.4. 임차인 상세 내역 (대항력 있음/없음 구분)

대항력 있는 임차인:

* 김 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-17, 확정 2024-05-13, 인수

* 박 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-02, 확정 2023-01-30, 인수

* 한국토지주택공사: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-01, 확정 2022-07-12, 인수

* 엄 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-03-27, 확정 2025-02-20

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-20, 확정 2025-02-20

* 이 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-28, 확정 2024-11-28

* 박 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-03-14, 확정 미상 (차임 있음)

* 우 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-19, 확정 미상 (금액 미상, 주의 필요)

* 원 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-30, 확정 미상 (금액 미상, 주의 필요)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-07, 확정 미상 (금액 미상, 주의 필요)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-22, 확정 미상 (금액 미상, 주의 필요)

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-07-15, 확정 미상 (금액 미상, 주의 필요)

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-21, 확정 미상 (금액 미상, 주의 필요)

* 허 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-05, 확정 미상 (금액 미상, 주의 필요)

대항력 없는 임차인:

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-25, 확정 미상 (대항력 없음)

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리 중 전세권(한국도로공사)과 일부 임차인(한국토지주택공사, 박유림, 김건우)은 매수인에게 인수됩니다. 인수되는 총 보증금은 265,000,000원입니다. 다수의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 이 중 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 다수 존재하므로 내부 확인 및 명도 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 위치한 원주시 단계동은 주거 밀집 지역으로, 지역 내에 다양한 편의시설과 상업 시설이 발달해 있습니다. 최근 원주 단계주공 재건축 등 지역 개발이 진행되고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 상권 규모 및 특성

단계동 일대는 아파트 단지 및 주택가가 밀집된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상가와 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 주변의 주택가 수요를 기반으로 한 다가구주택 및 원룸 임대 시장이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 북원초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한 학성중학교가 인근에 있습니다.

5.2. 편의 시설

주거 지역 특성상 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료 시설

원주 세브란스 기독병원 등 주요 의료 시설 이용이 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건물 내부 구조 및 이용 상황 확인이 어려웠던 점을 감안할 때, 경매 진행 시 현장 재확인이 필수적입니다.

6.2. 제시외 건물

총 17.20㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

6.3. 맹지 및 도로 조건

토지 일부(일련번호 5)가 지적도상 맹지이며, 다른 토지 또한 접한 도로 폭이 좁아(4m), 차량 진입 및 건물 신축 관련 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역(단계동 800-22) 인근에서 대규모 폐기물 처리장, 아스콘 공장, 의료폐기물 소각시설 등 갈등 유발 시설이 추진되거나 논의된 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 원주시 전반적으로 이러한 시설 추진 관련 주민 반발 사례가 다수 보고되고 있습니다.

6.5. 인수되는 권리 부담

총 265,000,000원의 보증금이 인수되므로, 입찰 시 이를 고려한 자금 계획이 필요합니다.

6.6. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 다수 존재합니다. (우 , 원 , 이 , 이 , 조 , 최 , 허 등) 또한, 차임(월 300,000원)이 있는 임차인(박 )이 존재하여 명도 과정에서의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 명확한 금액 확인이 어려운 임차인에 대한 보증금 보호 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 7억 8999만 4400원입니다. 대항력 있는 임차인 및 선순위 전세권 등 인수되는 권리가 다수 존재하며, 총 인수 보증금은 265,000,000원입니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고, 내부 확인의 어려움, 맹지 및 협소한 도로 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다. 하지만, 원주시 단계동 일대의 꾸준한 개발 가능성과 주택가로서의 입지 조건, 그리고 다가구주택으로서의 임대 수익 잠재력 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

- 원주시 단계동 택지 개발 및 재건축 사업 진행으로 인한 지역 가치 상승 기대

- 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성

- 생활 편의 시설 및 교육 시설 인접으로 인한 주거 선호도

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 789,994,400원이나, 매수인에게 인수되는 총 보증금은 265,000,000원입니다. 이를 고려한 단순 산술적 예상 입찰가는 약 524,994,400원 (789,994,400원 - 265,000,000원)입니다. 다만, 실제 입찰가 산정 시에는 물건의 현황(내부 상태, 제시외 건물, 도로 상황 등), 시장 상황, 향후 명도 비용 및 시간, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

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