나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20885 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 단계동 소재 "원주종합버스터미널" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(1) 건물의 구조 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층, 지하20층 건물 내, 9층 904호로서 외벽 : 복합판넬 마감 등. 내벽 : 벽지, 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 주상용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재하며 건물 내 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20885 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 9층904호

용도: 도시형생활주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.907860700468567㎡ (약 2.09평)

건물면적: 26.41㎡ (약 7.99평)

건물지분: 26.415㎡ (약 7.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, SGI 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인, SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 "원주종합버스터미널" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용상태: 가장형 평지로서, 주상용 건물의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재하며, 건물 내 지하주차장 시설이 완비되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계 요약:

* 소유권 이전: 주식회사이룸하우징, 김현수, 주식회사하랑 순으로 이전됨.

* 근저당권: 하나은행 (2020-03-10, 금60,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024-03-18, 금85,000,000원) - 말소예정

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-08-26, 88,912,320원) - 말소예정

* 임의경매: 하나은행 (2025-11-27, 2,510,920,818원) - 말소예정

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자: 2020-03-10)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (자료상 확인되는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-21

* 확정일자: 2020-02-19

* 배당신고일자: 2024-03-18

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 해당 임차인(한국토지주택공사)의 권리분석 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요하며, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 조건이 변경될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 해당 물건과 유사한 조건의 최근 매매 사례 분석 결과, '단계하나VIVACHE'(2017년 건축, 57.86㎡)가 2026년 5월 13,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 7,700원(㎡당 약 2,333만원)의 시세를 형성하고 있습니다.

* 제공된 감정가는 100,000,000원으로, 해당 물건 면적(26.41㎡) 대비 ㎡당 약 3,786원의 시세로 산정되어, 유사 거래 사례 대비 약 1.6배 가량 높게 평가되었습니다.

* 다른 유사 조건 비교 매물(삼광빌라, 골든빌라) 역시 건축 연도가 오래되었거나 면적 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 전반적인 시세는 해당 물건의 감정가보다 낮은 수준으로 파악됩니다.

* 따라서, 현 시세 기준으로는 감정가 대비 저평가된 유사 매물이 존재하며, 본 물건의 감정가는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕, 지하 1층, 지상 10층 건물 내 9층 904호이며, 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

* 건축물대장 정보:

* 건물명: 이끌린 공동주택

* 주소: 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 (원주시 천사로 10)

* 사용승인일: 2016년 06월 07일

* 구조: 철근콘크리트조

* 총 층수: 10층 (지하 1층 포함)

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

* 총 세대수: 80세대

* 건축면적: 478.17㎡

* 연면적: 4324.84㎡

* 토지면적(대지권): 691.5㎡

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부상 임차인(한국토지주택공사) 정보에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 만약 실제 대항력있는 임차인이 존재한다면, 해당 임차인의 보증금(85,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 예상 입찰가를 크게 상승시키는 요인이 됩니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 문구는 계약 또는 인수 절차에 예상치 못한 조건이나 변수가 있음을 시사하며, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 유사 거래 사례 분석 결과, 본 물건의 감정가(100,000,000원)가 현재 시세(약 61,600,000원)보다 높게 책정된 것으로 파악됩니다. 감정가에 근거하여 입찰할 경우 위험 부담이 존재합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

* 주변 시설: 인근 지역(원주시)에서 폐기물처리시설, 아스콘 공장, 의료폐기물 소각시설 등 갈등 유발 시설 추진 관련 논란이 있는 것으로 파악됩니다. 해당 물건지 바로 인근에서 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 원주시 전체의 환경 및 사회적 이슈와 간접적인 연관성을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 단계동에 위치한 도시형생활주택으로, 원주종합버스터미널 인근에 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물 연식(2016년 준공) 또한 비교적 최신이며, 구조 및 외관상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 권리분석 상 '대항력있는임차인'과 '한국토지주택공사, 대항력: 없음'이라는 상반된 정보가 존재하여 임차인 관련 리스크가 매우 높습니다. 만약 대항력있는 임차인이 존재할 경우, 85,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로 낙찰 시 실제 인수 금액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

더불어, 감정가(100,000,000원) 대비 유사 매물의 시세(약 61,600,000원)가 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기됩니다. 'SGI 인수조건 변경' 또한 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 임차인 관련 불확실성과 시세 대비 높은 감정가라는 중대한 리스크를 안고 있어, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 현대적인 주거 형태를 갖추고 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 원주종합버스터미널 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하고, 주변에 상업시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 봉화산지구 택지개발사업 등 주변 개발 계획을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 시세 분석(약 61,600,000원)과 감정가(100,000,000원) 및 인수 보증금(0원)을 고려하여 산정합니다.

다만, '대항력있는임차인' 존재 여부에 따른 보증금 인수 가능성이라는 매우 높은 리스크가 존재하며, 이에 대한 확인 없이는 낙찰가 산정에 큰 어려움이 있습니다.

현재 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로, 시장 시세와 경매 특성상 할인율을 적용하여 보수적으로 접근할 경우, 65,000,000원에서 75,000,000원 사이를 권장 입찰가 범위로 제시합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 '대항력있는임차인'이 존재하지 않고, 해당 보증금을 인수하지 않는다는 전제 하에 산정된 것입니다. 만약 대항력있는 임차인이 존재하여 보증금 85,000,000원을 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 실제 인수가격은 본 예상 범위를 훨씬 초과하게 됩니다. 따라서 입찰 전 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.