나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1413 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 811 호계2차현대홈타운 214동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 ""호성초등학교"" 서측
인근에 위치하며 주위는 중,대형 아파트단지, 다세대주택, 단독
주택, 근린생활시설 및 각급학교 등이 혼재하는 공동주택지대로
제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재
하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2003.11.18일에 사용승인된 철근콘크리트벽식조 경사지붕위금속
기와잇기지붕 지상27층 건내 14층 1404호로서
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있
으며, 열병합 지역난방임.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 포장도로 개설되어 있으며 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

800-1번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호
구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류,
도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물
매립시설설치제한지역임.
800-2번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 상대보호
구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류,
도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한
지역임.
800-4번지: 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 보행자전용
도로(접함), 상대보호구역, 상대보호구역, 상대보호구역, 대기
관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역,
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역임.
805-7번지: 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 보행자전용
도로(접함), 상대보호구역, 상대보호구역, 상대보호구역, 절대
보호구역, 절대보호구역, 대기관리권역, 교통기타 용도지역지구
미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역임.
868-81번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 상대보호
구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류,
도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한
지역임.
8111번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류
(폭 50m-70m)(접함), 상대보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역,
대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역,
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경1413 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 811 호계2차현대홈타운 214동 14층1404호

용도: 아파트

감정가: 699,000,000원

토지면적: 30.28㎡ (약 9.16평)

토지지분: 30.281000000000002㎡ (약 9.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.973㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2003년 11월 18일

전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

분양면적: 84.97㎡ (전용면적 기준)

해당 동/호수: 214동 14층 1404호

토지이용계획 및 제한상태:

* 800-1번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역

* 800-2번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역

* 800-4번지: 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 보행자전용도로(접함), 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역

* 805-7번지: 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 보행자전용도로(접함), 상대보호구역, 절대보호구역, 대기관리권역, 교통기타 용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역

* 868-81번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역

* 8111번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m-70m)(접함), 상대보호구역, 절대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 호성초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위는 중, 대형 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 공동주택지대로 제반 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 아파트 단지 내에는 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2016년 3월 25일 접수된 국민은행 근저당권(을10)입니다.

이에 따라 을13(소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당권), 갑4(국민건강보험공단 압류), 갑5(경기신용보증재단 가압류), 갑6(주식회사우리카드 가압류), 갑7(신용보증기금 가압류), 갑8(근로복지공단 가압류), 갑9(안양시 압류), 갑10(국민은행 임의경매) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 785,073,757원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 파악되어, 임차인이 존재할 경우 명도 관련 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었으나, 지상권 설정 여부에 대한 비고는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내 아파트 단지에 속해 있어, 직접적인 상권 형성보다는 주거 배후지에 해당합니다.

주변에 근린생활시설 및 각급 학교가 위치하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

아파트 명칭은 호계2차현대홈타운이며, 2003년 11월 18일에 사용승인되었습니다.

총 24개 동, 1977세대로 이루어진 단지입니다.

본건(214동 14층 1404호)은 철근콘크리트벽식조 경사지붕위금속기와잇기지붕 구조의 지상 27층 건물 내 14층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 이중창호로 되어 있습니다.

아파트는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수시설, 소화전설비, 승강기 등이 구비되어 있으며, 열병합 지역난방 방식입니다.

단지 내 총 주차대수는 2448대(지하 자동 2267대, 지상 181대)입니다.

단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변 입지상 혐오시설은 일반적인 검색 결과에서 즉시 확인되지 않으나, 현장 답사를 통한 정확한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인이 있다면 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 노후화: 2003년 준공되어 약 23년이 경과한 건물로, 향후 재도장, 설비 교체 등 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획의 복잡성: 여러 필지가 복합적으로 얽혀 있으며, 제3종일반주거지역 외 시가지경관지구, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정이 있어 향후 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높은 편으로, 낙찰 후 추가적인 채무 부담 가능성을 배제할 수는 없습니다 (단, 본건은 임의경매이므로 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예상).

7. 종합 의견

본건은 안양시 동안구 호계동에 위치한 호계2차현대홈타운 아파트 경매 물건으로, 전용면적 84.97㎡(약 25.70평) 규모입니다.

입지적으로는 학교 및 주거단지 인근으로 생활환경이 양호하며, 교통 여건도 보통 수준으로 평가됩니다.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 임대관계 미상이라는 명확한 리스크가 존재하며, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

건물 연식(2003년 준공)을 고려할 때, 향후 유지보수 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰자가 부담할 권리상의 위험이 적습니다.

지역 내 신축 아파트 공급 상황 및 향후 개발 계획에 따라 시세 상승 여력이 존재할 수 있습니다.

14층의 양호한 층수에 위치하여 선호도가 있을 것으로 예상됩니다.

'임대관계 미상' 리스크를 면밀히 조사하여 명도 과정이 원활하다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 규모의 아파트 매매가는 6000만원에서 7400만원 사이로 확인됩니다.

특히, 59.977㎡(약 18.14평) 면적의 아파트가 3층에 6,000만원, 4층에 6,500만원에 거래되었습니다. 115.075㎡(약 34.81평) 면적의 아파트가 10층에 7,400만원에 거래된 사례도 있습니다.

감정가는 699,000,000원(6990만원)으로, 이는 최근 거래가 중 중간 이상의 수준입니다.

본건은 84.97㎡(약 25.70평) 면적에 14층이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

'임대관계 미상' 리스크를 고려하여, 감정가 대비 95% ~ 105% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 725,000,000원(7250만원) 수준으로 제안합니다.

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