나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1444 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 509 황실빌라1차 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ‘안양6동행정복지센터’ 남동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건내 제1층 제102호로서
외벽 : 돌붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 ""수리산로55번길""에 접하며 제반 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 안양지원 2025타경1444 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 509 황실빌라1차 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 28.38㎡ (약 8.58평)

* 건물면적: 60.54㎡ (약 18.31평)

* 토지/건물 지분: 각 28.38㎡ / 60.54㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축년도: 2000년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ‘안양6동행정복지센터’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입 및 주정차가 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건은 남서측으로 "수리산로55번길"에 접하여 차량의 원활한 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2000-10-12: 소유권보존 (이희태 외 2명)

* 2000-10-30: 이희태,신용미 지분 전부 이전 (이건호)

* 2006-02-14: 공유자 전원 지분 전부 이전 (소병주)

* 2009-02-09: 소유권 이전 (소민섭)

* 2018-08-23: 소유권 이전 (조영숙, 매매)

* 2018-08-23: 근저당권 설정 (국민은행, 136,400,000원) - 말소기준권리

* 2025-08-26: 임의경매 개시 (국민은행) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, '기타참고사항'에 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으며 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 필요시 명도 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2018년 8월 23일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 136,400,000원)입니다.

* 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. (현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

* 본건과 유사한 인근 다세대주택의 최근 실거래가 동향은 다음과 같습니다.

* 안양동 995-29번지 신안11/12동 (2000년 건축, 전용면적 51.6㎡): 2026년 3월 5일, 15,250만원 거래 (평당 약 295.5만원)

* 안양동 822-59번지 다온빌리지 (2017년 건축, 전용면적 39.04㎡): 2026년 3월 5일, 23,500만원 거래 (평당 약 601.9만원)

* 안양동 387-24번지 초원맨션B (2003년 건축, 전용면적 93.63㎡): 2026년 3월 1일, 26,000만원 거래 (평당 약 277.6만원)

* 본건(2000년 건축, 전용면적 60.54㎡)의 감정가는 209,000,000원으로, 평당 약 345.2만원입니다.

* 최근 건축된 건물의 경우 가격이 높게 형성되어 있으나, 본건과 건축 연도가 비슷한 older property의 실거래가와 비교 시 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제1층 제102호입니다.

* 외벽: 돌붙임 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

* 가장 주의해야 할 사항은 '임대관계 미상'이라는 점입니다.

* 보증금 합계는 0원으로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있으며, 이들의 대항력 유무 및 퇴거 조건 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

6.2. 기타

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 소로2류, 소로3류 등으로 지정되어 있습니다. (대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 포함)

* 건축물대장 상 특이사항 및 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 지역 내 주거 및 근린생활시설과 어우러진 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물의 구조 및 설비는 일반적인 수준을 유지하고 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 인근 실거래가 추이를 볼 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 하지만, 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 확인 및 권리분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안양시의 도심권에 위치하여 주거 가치가 안정적입니다.

* 적정 가격으로 낙찰 시 실거주 목적 또는 임대 수익형 부동산으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가와 본건의 건축 연도, 감정가 수준, 그리고 임차인 관련 불확실성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 임차인 관련 불확실성으로 인한 리스크를 감안하여, 감정가의 약 85% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 188,000,000원

* 권장 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.