나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101338 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 1055 무궁화아파트 105동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 ""범계중학교"" 남서측 인근에 위치하는 아파트로서 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건(인근)까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트 슬래브지붕 17층 건내 1층 104호로서

외벽 : 수성페인팅 마감.
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 아파트의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 및 본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(건영무궁화유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범계중학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(보라유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양신기초교, 토지전산망의내용은 참고사항일뿐 교육청에반드시확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호계초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(건영무궁화유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바랍니다.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양신기초교, 토지전산망의내용은 참고사항일뿐 교육청에반드시확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 집단에너지공급대상지역<집단에너지사업법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101338 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 1055 무궁화아파트 105동 1층104호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.12㎡ (약 13.95평)

토지지분: 46.12㎡ (약 13.95평)

건물면적 (전용면적): 84.51㎡ (약 25.56평)

건물지분: 84.51㎡ (약 25.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 77,300,000원

1.4. 아파트 기본 정보

아파트명: 무궁화효성한양아파트

준공일자: 1992년 12월 05일

동 정보: 105동 1층 104호 (전용면적 84.51㎡)

단지 규모: 총 12개동, 800세대

주차대수: 총 300대 (지상 4대, 지하 20대 포함)

최고층수: 22층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 소재하는 무궁화아파트 105동 1층 104호입니다. 남서측 인근에는 범계중학교가 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로 및 인접한 공도를 이용하여 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 양 입니다. 감정평가서 상의 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2025년 8월 26일 접수된 강제경매개시결정(2025타경101338)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이정아

보증금: 530,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 26일

확정일자: 2021년 2월 1일

배당신고일자: 2025년 10월 30일

대항력: 있음

비고: 보증금이 크고 대항력이 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인: 장민수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 26일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고: 대항력은 있으나 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 임차인의 정확한 주거 현황 및 계약 관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 기재되어 있으나, 본건에 해당되는 지상권은 없는 것으로 파악됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 현재 분석상으로는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 상기 이정아 임차인의 경우, 대항력 및 큰 보증금을 보유하고 있으므로 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

4. 입지 조건

4.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 "범계중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

4.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있으며, 다수의 학교 및 유치원 인근으로 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. 이 외에도 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있습니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역적 특성

본건이 소재한 호계동은 안양시 동안구의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지가 밀집해 있으며 교육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 잠재적 개발 가치

개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 단기적인 개발 가능성은 제한적일 수 있으나, 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 시 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다.

6. 생활 정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트벽식구조의 17층 건물 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트 슬래브 지붕입니다. 외벽은 수성페인팅, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 가스, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6.2. 편의 시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 (이정아)

가장 큰 리스크 요인으로, 보증금 530,000,000원을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 경매 절차에서 해당 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 입찰가를 결정하는 데 가장 중요한 고려 사항입니다.

7.2. 개발행위허가제한지역

본건 지역이 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 이전, 용도변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7.3. 건축물 노후도

1992년 준공된 아파트로, 약 34년의 건축 연식이 경과하여 향후 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.4. 다수 학교 인접 지역

다수의 초등학교, 중학교, 유치원이 인근에 위치하여 상대/절대보호구역 규제를 받습니다. 이는 재건축이나 리모델링 시 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치한 84.51㎡ 아파트입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주거 환경도 무난한 편입니다. 그러나 1992년 준공된 아파트로 노후도가 있으며, 가장 큰 위험 요소는 5.3억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 현재 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 배당 결과에 따라 낙찰자가 해당 금액을 인수할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 개발행위허가제한지역이라는 점도 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 안양시 동안구라는 비교적 선호도 높은 주거 지역에 위치합니다.

* 84.51㎡의 수요가 꾸준한 중소형 평형입니다.

* 인근에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 좋습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 평형(84.51㎡)의 13층 매물이 2026년 6월 9일에 107,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 1층임을 감안하여 시세 대비 가격 조정을 고려해야 합니다. 또한, 감정가는 77,300,000원으로 최근 실거래가보다 현저히 낮습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 530,000,000원이라는 높은 금액이 존재하나, 현재 권리 분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 되어 있어, 경매 진행 시 해당 금액이 배당을 통해 해소될 것으로 예상됩니다. 하지만 이는 매우 높은 리스크를 내포하므로, 입찰 시에는 해당 임차인의 배당 순위 및 예상 배당액을 철저히 파악해야 합니다.

임차인 보증금 인수 리스크를 제외하고, 1층이라는 점을 감안하여 최근 실거래가(107,000,000원) 대비 보수적으로 접근할 때, 1층 가격을 고려한 적정 시세는 약 90,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가가 시세보다 낮다는 점을 고려하고, 임차인 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 88,000,000원 ~ 92,000,000원 범위를 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 해당 임차인의 권리 관계 및 배당 현황에 대한 추가적인 면밀한 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.