나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101366 [1] 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 당동 소재 ""군포역(지하철1호선)"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 군포역(지하철1호선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리즈지붕 지하1층 지상17층 중 제9층 제901호로서,
(사용승인:2019.03.22)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 7m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀
억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일
자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 9.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101366 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 9층901호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 198,000,000원

* 토지면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

* 토지지분: 6.8㎡ (약 2.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 43.90㎡ (약 13.29평)

* 건물지분: 43.9㎡ (약 13.29평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 03월 22일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 군포시 당동 소재 "군포역(지하철 1호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있고 남동측 인근에 군포역(지하철 1호선)이 위치하여 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정(2025타경101366)으로, 이보다 선순위 권리가 없는 한 경매로 인해 말소될 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 196,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 04월 29일

* 확정일자: 2021년 04월 05일

* 비고: 본 건의 주택임차권 승계인으로, 매각 조건으로 "주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다"는 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 추가적인 보증금 반환을 청구하지 않겠다는 의미입니다.

* 임차인: 신선진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 12월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제적인 금전적 부담은 없을 것으로 보이나, 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 다만, 이는 보증금 반환 의무가 매수인에게 승계되지 않으므로 임차인과의 관계는 직접적인 금전적 인수와는 무관합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역 확인됩니다.

* 주택임차권(을1)은 말소 처리되어 있으나, 이는 경매 절차상 말소기준권리(갑6: 강제경매)보다 후순위로 진행되었기 때문입니다.

* 강제경매(갑6)가 말소기준권리로, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 압류(갑8) 내역도 말소 예정입니다.

* 물건명세서 특이사항: 오피스텔로 이용 중이며, 주택도시보증공사 임차권 관련 조건부 매각이 이루어집니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 복합 상업지역으로, 배후 주거 수요와 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로 3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제지역 등에 해당하나, 이는 건축 및 개발에 직접적인 제한 요소라기보다는 지역적 특성을 나타냅니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-28 지정)으로 지정되어 있으나, 이는 대상 물건의 용도(오피스텔) 및 거래 성격에 따라 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 규정 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 17층 건물 중 9층에 위치합니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설 접근성: 인근 군포역을 통한 지하철 이용이 가능하며, 버스정류장 접근성도 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 주변이 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활의 편리함과 함께 소음 등은 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 시장 침체 가능성: 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가가 하락세를 보이고 있어 시세 변동에 따른 투자 가치 하락 위험이 있습니다. (예: 2025년 3월 43.9㎡ 8층 20,000만원 → 2026년 4월 43.9㎡ 7층 17,000만원)

* 임차인 권리: 비록 주택도시보증공사 측에서 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하였으나, '대항력 있음'으로 기재된 신선진 임차인과의 관계는 별도로 확인이 필요합니다. 다만, 보증금이 0원이므로 직접적인 금전적 인수 부담은 없습니다.

* 토지거래허가구역: 지정된 토지거래허가구역 관련 규정 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군포역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물이 비교적 신축(2019년 준공)이며, 주택도시보증공사 관련 임차인 이슈가 확약서 제출로 해소된 점은 긍정적입니다. 그러나 최근 실거래가 하락세가 관찰되어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, '대항력 있음'으로 기재된 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 실제적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 군포역 도보권에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 추가적인 보증금 부담을 지지 않아 명확한 투자금 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(43.9㎡)의 오피스텔이 2025년 3월 8층에서 20,000만원에, 2026년 4월 7층에서 17,000만원에 거래되었습니다. 이는 최근 1년간 시세 하락을 나타냅니다. 본 건은 9층으로 7층 및 8층보다 선호도가 높을 수 있으나, 최근 하락세를 감안할 때 감정가(19,800만원)보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 하락 추세를 고려하고, 7층 물건이 17,000만원에 거래된 점, 그리고 9층이라는 장점을 감안하여, 본 건의 적정 입찰가는 약 18,000만원에서 18,500만원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 투자 수익률, 위험 감수 정도, 개인의 자금 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

본 보고서에는 포함되지 않은 주변 시설, 혐오 시설 유무 등은 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.