나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101356 [1] 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 16층1604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 당동 소재 ""군포중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 다세대, 연립, 단독 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 전철1호선 '군포역'까지의 거리 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 16층 1604호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방방재설비, 주차설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 5. 26.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 안양지원 2025타경101356 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 16층1604호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 252,000,000원

* 토지면적: 8.63㎡ (약 2.61평)

* 토지지분: 8.63㎡ (약 2.61평)

* 건물면적: 55.73㎡ (약 16.86평)

* 건물지분: 55.7282㎡ (약 16.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 비씨팰리스3차

* 주용도: 업무시설, 공동주택 (전체 연면적 약 4,748.42㎡, 건축면적 약 360.25㎡)

* 총 층수: 17층 (본건 16층)

* 사용승인일: 2019년 3월 22일

* 전유부 정보:

* 호수: 1604호

* 층수: 16층

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2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 군포시 당동 소재 "군포중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 다세대, 연립, 단독 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도, 지하철 1호선 '군포역'까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통임.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 동측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)

* 과밀억제지역(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-28 지정, 2025.8.26 ~ 2026.8.25 대상: 외국인 등 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

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3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2023년 2월 28일자 인천세무서장의 압류 (과-티18330).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임. 인수되는 보증금은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인 박병훈)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 21일

* 확정일자: 2019년 9월 26일

* 배당신고일자: 2023년 11월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한 상태임.

* 인수 보증금 합계: 0원

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4. 상권분석

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* 본건은 경기도 군포시 당동에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 상권임.

* 오피스텔 밀집 지역 및 주거 지역과 인접하여 기본적인 수요가 존재함.

* 인근에 군포중학교 등 교육시설이 위치하여 관련 수요도 예상됨.

* 주변 시설 조사 결과, 부동산 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 일반적인 도심 환경임.

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5. 생활정보

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* 교통: 지하철 1호선 군포역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 광역 이동이 편리함.

* 편의시설: 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 용이함.

* 교육: 군포중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 양호함.

* 자연환경: 수리산이 인근에 있어 가벼운 여가 활동을 즐길 수 있는 환경임.

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6. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 본건 매각 시 임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출한 상태임. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 위험은 없으나, 추후 HUG의 내부 절차나 관련 법규 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없음.

* 토지거래계약 허가구역 지정: 본건 소재지가 2025년 8월 28일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 해당 기간 내에 매각될 경우, 외국인 등 특정 대상에 대해서는 거래 허가를 받아야 하므로, 매수인이 해당 대상에 해당하는 경우 절차상의 번거로움이 발생할 수 있음. (단, 경매 절차상 잔금 납부 시점에 따라 영향 여부 확인 필요)

* 오피스텔 이용 현황: 현재 오피스텔로 이용 중이나, 주택임차권이 존재했던 점 등을 고려 시, 주택 용도로 활용되었을 가능성이 있으며, 이에 따른 향후 건축법 또는 주택법 관련 규제 변동성을 주시할 필요가 있음.

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7. 종합 의견

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본건은 경기도 군포시 당동에 위치한 비씨팰리스3차 오피스텔 1604호로, 건축 7년차에 접어드는 비교적 신축 건물임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 주거 및 상업 시설과의 조화도 무난한 편임. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 특히 임차인 관련 HUG의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점으로 작용함. 단, 토지거래허가구역 지정 및 HUG의 특수 조건 관련 세부 내용을 면밀히 검토해야 함. 전체적으로는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

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8. 투자 포인트

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* HUG 확약으로 인한 임차 보증금 인수 부담 제로: 매수인에게 임차 보증금 관련 위험이 전혀 없으므로, 순수하게 부동산 가치에 기반한 투자 접근이 가능함.

* 우수한 입지 조건: 군포역 인근의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공된 건물로, 비교적 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성 및 토지 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

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9. 예상 입찰가

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최근 동일 면적(55.7282㎡)의 거래 사례가 2026년 2월 230,000,000원에 있었으며, 감정가는 252,000,000원임. HUG 확약으로 인한 보증금 인수 부담이 없음을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가 수준을 종합적으로 반영하여 245,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있음. 이는 최근 실거래가와 감정가의 중간 지점으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 조정이 필요할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.