나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53191 [1] 경기도 안산시 단원구 초지동 803 초지역메이저타운푸르지오-메트로단지 104동 26층2602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 "" 지하철 초지역(수인분당선,4호선,서해선)"" 북측에 근접하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설,공원 등이 소재하는 신흥주거단지로서 환경은 비교적 양호함.

교통상황

대상물건에 차량접근이 용이하며, 버스정류장과 지하철역이 인근에 소재하여 대중교통 접근성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕35층 중 26층 2602호이며

외벽: 페인트및 석재마감

창호: 하이샷시 유리

이용상태

시건장치로 인해 이용상태를 파악치 못해 건축물현황도에 의해 추정하였으며 아파트(방2, 거실겸 주방, 화장실2 등)로 이용함.

설비내역

대상물건의 개요 참조.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 공동주택 아파트 부지로 이용함.

인접 도로상태등

광로와 대로, 증로에 접하며 포장상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

거주인의 부재로 인해 임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53191 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 초지동 803 초지역메이저타운푸르지오-메트로단지 104동 26층 2602호

용도: 아파트

감정가: 499,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.17㎡ (약 8.22평)

건물면적: 48.37㎡ (약 14.63평) (전용면적 기준)

* 단지 전체 정보:

* 총 연면적: 195,603.7584㎡

* 건축면적: 8773.1471㎡

* 세대수: 1,548세대

* 주차대수: 총 1,971대 (세대당 1.27대)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 35층 중 26층

외벽: 페인트 및 석재 마감

창호: 하이샷시 유리

주요 용도: 공동주택 (아파트)

준공일: 2019년 6월 20일

1.4. 특이사항

중복사건, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 초지동에 소재하며, 지하철 초지역(수인분당선, 4호선, 서해선) 북측에 인접해 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 밀집한 신흥 주거 단지로, 환경이 비교적 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 버스 정류장과 지하철 초지역이 인근에 소재하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 초지역은 KTX, 신안산선, 4호선, 수인분당선, 서해선 등 다수의 노선이 연결되는 교통의 요지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리는 2020년 6월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(말소기준권리, 255,600,000원)입니다.

총 등기부채권액은 660,362,030원입니다.

현재 경매를 신청한 채권자는 오케이에프앤아이대부(2025년 8월 28일, 153,367,067원)이며, 농협은행주식회사(2026년 1월 21일)도 임의경매를 신청한 것으로 보입니다.

이 외 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류(서울보증보험주식회사), 압류(안산시) 등의 권리사항이 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 거주인의 부재로 인해 정확한 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 거주인의 부재로 임대 관계가 불분명한 점은 반드시 확인이 필요하며, 추후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

단지 주변에는 대규모 아파트 단지들과 더불어 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 경기도 안산시 단원구 초지동 803번지 일대에는 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

4.2. 단지 주변 환경

초지역메이저타운푸르지오는 메트로, 에코, 파크 3개 단지로 구성된 약 4,030세대의 대단지 아파트입니다. 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 식사 등 다양한 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 이용 상태 (추정)

본 물건은 아파트로, 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실 2개 등으로 구성된 것으로 건축물현황도에 의해 추정되었습니다. 다만, 시건장치로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인할 수 없어 정확한 현황은 파악되지 않았습니다.

5.2. 건물 시설

철근콘크리트 구조의 현대식 아파트이며, 35층 건물 중 26층에 위치합니다. 외벽은 페인트 및 석재 마감, 창호는 하이샷시 유리로 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행될 경우, 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 별도등기: 경매로 소멸되지 않는 별도의 등기 사항이 존재할 가능성이 있어, 매수인에게 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 시건장치로 인해 내부를 직접 확인할 수 없어, 실제 주거 상태, 하자 여부, 필요한 수리 비용 등을 알 수 없습니다. 이는 입찰 시 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

* 미확인 임대 관계: 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 거주 부재로 인해 임대 관계가 불분명한 경우, 예상치 못한 점유자나 권리 주장자가 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 초지역을 중심으로 한 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 대단지 아파트라는 점에서 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 그러나 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 중복사건 및 별도등기와 같은 권리상의 특이사항이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초지역세권: 3개 노선 이상이 지나가는 초지역 초역세권으로 교통 편리성이 매우 뛰어납니다.

* 대단지 아파트: 약 4,030세대 규모의 대단지로, 단지 내 편의시설 및 관리 시스템이 잘 갖추어져 있을 가능성이 높습니다.

* 신흥 주거 단지: 주변 개발 계획과 함께 지속적으로 가치가 상승할 수 있는 신흥 주거 지역에 위치합니다.

* 최신 건축물: 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속하여 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다 (단, 현장 확인 필수).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가(499,000,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(내부 상태 미확인, 별도등기 등)와 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다. 보수적으로 접근할 경우 감정가 이하에서, 적극적으로는 시세 대비 합리적인 수준에서 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 추가 조사와 부동산 전문가의 상담을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.