나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53180 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 686-17 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""부곡중학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반 교통사황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 스라브위시멘트기와지붕 2층 건물 내 지층 비02호로서
외벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 몰탈위 벽지등 마감
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡중학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트
연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대상물건은 옥상부분의 건축물(조적조 약12㎡, 주거용), 조립식판넬조(약18㎡, 주거용)로 인해 위반건축물로 등재(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53180 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 686-17 지층비02호

용도: 다세대주택

건축년도: 1990-1991년 (추정)

감정가: 44,000,000원 (1㎡당 약 152.6만원)

토지면적: 19.38㎡ (약 5.87평)

건물면적: 28.84㎡ (약 8.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡중학교" 북측 인근.

* 주위환경: 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지형상: 인접 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 세장형의 토지.

* 도로: 본 건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 북삼새마을금고 근저당권 (2008-06-23, 16,800,000원).

* 기타 권리:

* 소유권 이전 (이규섭, 이길수)

* 압류 (안산시, 성북세무서장)

* 임의경매 개시 결정 (동해남부새마을금고)

* 등기부채권 총액: 16,800,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 상 명시된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 단, 물건명세서에 '지상권개요:'라는 언급이 있으나 구체적인 지상권 설정 내역은 없어 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 정보가 미상인 경우, 법적 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재된 일반적인 상권입니다.

* 수요: 인근 다세대주택 거주민을 대상으로 하는 지역 상권의 성격을 가집니다.

* 최근 시세 동향:

* 2026년 7월, 651-2번지 (호산아트, 2017년식, 53.3975㎡): 16,600만원 (1㎡당 약 31.08만원, 1평당 약 102.78만원)

* 2026년 7월, 620-11번지 (베니스, 2016년식, 52.17㎡): 14,000만원 (1㎡당 약 26.83만원, 1평당 약 88.72만원)

* 2026년 7월, 684-11번지 (다정하이츠빌라, 2001년식, 59.94㎡): 12,800만원 (1㎡당 약 21.35만원, 1평당 약 70.60만원)

* 본건과의 비교: 본 건은 건물면적 28.84㎡(약 8.73평)으로, 비교 대상 물건들(약 52~59㎡)에 비해 면적이 현저히 작습니다. 또한, 건축 연도(1990-1991년 추정) 역시 비교 대상 물건들(2001년식, 2016년식, 2017년식)보다 오래되었습니다. 감정가는 1㎡당 약 152.6만원 수준으로, 비교 대상 물건들의 1㎡당 가격(약 21.35만원 ~ 31.08만원)에 비해 낮은 편입니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 오히려 부곡중학교 인근으로, 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 및 조적조 스라브위시멘트기와지붕 2층 건물 내 지층 비02호입니다.

* 내외장 마감: 외벽은 적벽돌 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 벽지, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 안산시 상록구 부곡동, 부곡중학교 인근에 위치한 주거 밀집 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본 건은 옥상 부분에 조적조 약 12㎡ 및 조립식판넬조 약 18㎡의 불법 건축물이 등재되어 있어 '위반건축물'로 분류되어 있습니다. 이로 인해 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 이는 상당한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계 및 보증금 정보가 불분명하여, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건 토지는 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 소형 다세대주택 지층으로, 감정가는 4400만원입니다. 주변에는 비교적 최신 연식의 다세대주택들이 거래되고 있으나, 본 건은 건축 연도가 오래되었고 면적이 작아 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 가장 큰 투자 리스크는 옥상 부분의 불법 건축물로 인한 위반건축물 등재이며, 이로 인한 행정적 제재 가능성과 수리 비용 발생 위험이 높습니다. 또한, 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있다는 점 또한 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 위반건축물 문제 해결 및 내부 리모델링을 통해 향후 자산 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 안산시 상록구 부곡동이라는 주거 지역 내 입지는 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재 감정가가 시세 대비 낮게 책정될 가능성이 있어, 위험 요소를 면밀히 분석하고 접근한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 44,000,000원

* 본건의 경우, 옥상 부분의 불법 건축물로 인한 위반건축물 등재, 임대차 관계 미상 등 명확한 위험 요소를 다수 포함하고 있습니다. 따라서, 입찰 시에는 이러한 위험 요소들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 주변의 최신 연식 다세대주택 거래 사례들이 본 건의 감정가보다 높은 가격에 형성되어 있으나, 본 건의 노후도와 위반건축물 문제를 감안하면 감정가 수준이 적정할 수 있습니다.

* 따라서, 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권고하며, 예상 입찰가는 감정가 수준인 44,000,000원 내외로 설정하는 것을 제안합니다. 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.