나이스옥션 법원경매 안산 2025타경806 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 ‘거북섬작은도서관’ 북서측 인근에 위치하는 거북섬마리나베이 101 2블럭 1층 121호로 주위는 근린생활시설 아파트단지 지식정보타운 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 121호로
외 벽: 유리 및 석재붙임
내 벽: 몰탈 위 페인트
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 대장에 기재되어 있으나 현황 공실상태입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 위생설비, 승강기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측 동측 남측 서측으로 각각 약 30미터 약 20미터 약 6미터 약 9미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이 1-7)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로 엠티브이3-1)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이 1-72)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 시흥시 정왕동 2729번지에 위치한 거북섬마리나베이101 2블럭 1층 121호 부동산임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경806 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101, 2블럭 1층 121호

* 건물명: 거북섬 마리나베이101 2블럭

* 용도: 제2종근린생활시설 (현황: 휴게음식점, 공실)

* 감정가: 742,000,000원

* 토지면적: 25.18㎡ (약 7.62평)

* 토지지분: 25.182㎡ (약 7.62평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

* 건물지분: 35.7㎡ (약 10.80평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국민은행 (국OOO)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층

* 건물 외벽: 유리 및 석재붙임

* 건물 내벽: 몰탈 위 페인트

* 건물 창호: 샷시 창호

* 건물 설비: 급배수, 전기, 위생, 승강기, 엘리베이터 설비 등

* 건축물 사용승인일: 2022년 12월 20일

* 내진능력: Ⅶ-0.170g (7등급)

* 특이사항: 별도등기 (신탁 말소 관련 등기 존재)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 ‘거북섬작은도서관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 지식정보타운 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량 접근이 용이하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 북동측 약 30미터, 동측 약 20미터, 남측 약 6미터, 서측 약 9미터의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 03월 17일 접수된 국민은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부상 권리관계:

* 갑2: 2023-03-17 접수, 이정미 소유권이전1번신탁등기말소 (매매 신탁재산 처분)

* 을1: 2023-03-17 접수, 국민은행 근저당권 (채권액 431,740,000원) - 말소기준권리

* 을2 (추정): 2025-08-28 접수, 국민은행 임의경매 (채권액 671,562,670원) - 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 431,740,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (명시된 권리 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 현황 조사 시 대항력 유무 및 보증금, 차임 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 거북섬 인근의 제2종 근린생활시설로, 주변에 아파트단지 및 지식정보타운이 혼재되어 있어 배후 수요가 예상됩니다.

* 본건 소재 건물(거북섬 마리나베이101 2블럭)은 주상복합 또는 상업시설 밀집 지역에 위치하여 다양한 업종이 입점 가능합니다.

* 현재 공실 상태이나, 주변 지역 개발 및 신규 입주 단지 등을 고려할 때 향후 공실 해소 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 도시 계획으로 볼 때, 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장 이용 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 주변 시설: 거북섬 작은도서관이 인근에 있으며, 아파트 단지 및 지식 정보 타운 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실로 인한 즉각적인 임대수익 발생이 어려운 점을 고려해야 합니다.

* 별도 등기: 등기부상 '신탁 말소' 관련 등기가 확인되며, '별도 등기'라는 표기는 매각으로 소멸되지 않는 권리 또는 특이사항이 존재할 수 있음을 시사하므로, 상세한 권리 관계 및 소멸 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상인 경우 명도 및 점유 관계 확인에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 거북섬 인근에 위치한 제2종 근린생활시설로, 현재 공실 상태이나 입지적 잠재력을 보유하고 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 다만, '별도 등기' 표기는 추가 확인이 필요하며, 임대 관계 미상인 점은 명도 시 주의가 요구됩니다. 지역 개발 계획 및 주변 환경을 고려할 때, 향후 가치 상승 및 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 거북섬 개발지구 인근: 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 1층 근린상가: 높은 접근성으로 인한 다양한 업종 유치 용이.

* 토지/건물 일괄매각: 재산권 행사에 유리.

* 낮은 인수 부담: 임대 관련 인수 보증금이 없어 낙찰 후 명도 완료 시 즉시 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 742,000,000원을 기준으로 하되, 추가적인 시장 조사, 주변 유사 물건 시세 분석, 임대 수익률 분석, 명도 가능성 및 소요 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 상세한 현장 조사 및 권리 관계 분석, 최신 시장 동향 파악 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.