나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53146 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 618-14 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 ""충효입구삼거리"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 103호로서
(사용승인일 : 1994.4.6)
외벽 : 치장벽돌 및 적타일 붙임 마감
내벽 : 몰탈위 벽지등 마감
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 개별난방설비등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까우며 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약15m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기
관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에
관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:
2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 백성희의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 5. 4.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 618-14 1층103호에 소재하는 다세대주택입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경53146 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 토지면적은 21.03㎡ (약 6.36평)이며, 건물면적은 36.36㎡ (약 10.99평)입니다. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 건물은 1994년 4월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 103호입니다. 감정가는 100,000,000원입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "충효입구삼거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접해 있어 도로 이용성은 양호합니다. 주변 지역의 시세 분석 결과, 동일 지역 내 유사 면적(약 30~40㎡)의 다세대주택 매매가가 1억 3천만원에서 2억 2천만원 수준으로 파악되었습니다. 이는 본 건물의 감정가 1억원 대비 약 1.3배에서 2.2배에 해당되는 시세 범위입니다. 다만, 제시된 JSON 데이터의 경우 용인시 처인구의 '진성빌'로 소재지가 상이하고, 전용면적도 63.73㎡ ~ 71.06㎡로 본 물건보다 훨씬 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2025년 8월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑19)입니다. 등기부등본상 소유권이전 내역(이승연, 심완수, 이평화) 및 주택임차권(을15, 백성희, 98,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위 또는 후순위에 해당하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차권자 백성희의 승계인임에도 불구하고, 2026년 5월 4일자로 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 현재 임차인 현황으로는 BATUDAEVANARANTUIA, BATUDAEVASARANTUIA, TSOYKIRA, TSOYKIRILL, TSOYSELMEG 총 5명의 임차인이 전입일자 2024년 9월 24일자로 등재되어 있으며, 이들은 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 '있음'으로 표시되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(임차권자 백성희의 승계인)는 보증금 98,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 3월 4일자로 등재되어 있으나 대항력은 '없음'으로 표시되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 안산시 단원구 고잔동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. "충효입구삼거리" 인근은 지역 주민들의 일상생활과 관련된 상업 시설들이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 다이소 매장이 있어 간단한 생활용품 구매에 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 접근성도 양호합니다. 편의시설로는 주변의 근린생활시설 및 대형마트, 백화점(홈플러스, 롯데백화점 등)이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다. 교육 시설로는 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 및 대학교(서울예대 인접)가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 의료 시설로는 병원(고려대학교안산병원 등)이 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 현재 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 5명의 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 이들의 실제 점유 현황과 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 비록 HUG가 대항력 포기 확약서를 제출했으나, 해당 임차인들의 명도 절차는 신중하게 진행되어야 합니다.

* 건물 노후화: 1994년 사용승인된 건물로, 30년 이상의 연식으로 인해 시설 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 향후 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건이 속한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매수인 자격에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 고잔동에 위치한 다세대주택으로, 1억원 감정가에 경매로 나왔습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매이며, HUG가 임차권자 백성희의 승계인임에도 불구하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금 부담은 없는 상황입니다. 다만, 보증금/차임이 0원인 대항력 있는 임차인 5명의 존재는 명도 과정에서의 주의를 요합니다. 건물 노후화 및 토지거래허가구역 지정 등 고려할 사항이 있으나, 인근 다세대주택 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 임대차보증금 인수 부담 해소.

* 실질적으로 인수해야 할 보증금이 없어 명도 및 투자금 회수에 유리할 수 있습니다.

* 안산시 단원구 고잔동 지역의 잠재적 주거 가치.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 100,000,000원입니다. 인수해야 할 임대차보증금은 0원으로 파악됩니다. 최근 조사된 주변 다세대주택 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 면적(약 11평)과 현재 상태, 그리고 감정가의 적정성을 면밀히 분석한 결과, 권장 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 100,000,000원에서 110,000,000원으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인 명도 용이성, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.