나이스옥션 법원경매 안산 2025타경796 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2731-2 마리나썬셋101 1층101호 근린상가 경매

경기도 시흥시 거북섬로 116 마리나썬셋101, 1층101호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경796(안산지원 경매1계). 감정가 1,194,000,000원, 최저가 835,800,000원. 매각기일은 2026-09-17입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 796 [1]
소재지	경기도 시흥시 정왕동 2731-2 마리나썬셋101 1층101호
도로명주소	경기도 시흥시 거북섬로 116 마리나썬셋101, 1층101호
용도	집합건물
매각기일	2026.09.17
관할법원	안산지원 경매1계 (031-481-1193)
이용제한	일반상업지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)일반광장, 지구단위계획구역, 특수지역, 국가산업단지, (접함)소로1류(폭 10m~12m), 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리권역, (접함)자연녹지지역, 가축사육제한구역

경기도 시흥시 정왕동 2731-2 마리나썬셋101 1층101호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	14.28㎡ (4.32평)
건물면적	52.14㎡ (15.77평)

금액

감정가	1,194,000,000원
최저가	835,800,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	83,580,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.13	1,194,000,000원	유찰
2차	2026.09.17	835,800,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교'서측 인근에 위치하며 주위에는 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합 건물 등이 소재하는 해안상가지대로서 주위 환경은 대체로 보통시 됨.
교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 제12층 건물 내 제1층 제101호로서

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 몰탈이 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호임.
이용상태: 본건은 근린생활시설로 이용중이며 기준시점 현재 공실상태로 조사됨.
설비내역: 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 냉난방설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2016-08-19)(소로 엠티브이1-8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-72)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.
공부와의 차이: --.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음.입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경796 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2731-2 마리나썬셋101 1층101호

건물명: 마리나썬셋101

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 1,194,000,000원

토지면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

건물면적: 52.14㎡ (약 15.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행 추정)

특이사항: 유동화 물건, 별도등기, 공실 상태, 반월특수지역에 속함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위에는 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합 건물 등이 소재하는 해안상가지대로 형성되어 있습니다. 거북섬 일대는 해양관광 및 레저단지로 개발이 추진되고 있으며, 웨이브파크, 아쿠아펫랜드 등 다양한 관광 및 상업시설이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 다만, 거북섬 지역은 대중교통 접근성이 다소 부족하다는 평가도 있습니다.

2.3. 도로 상태

본건 북측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 14일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 등기부 요약상 지상권 개요는 없으나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 이는 일반적으로 매각으로 소멸되는 권리에 대한 별도 언급이 없음을 의미합니다.)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 먼저 설정된 권리 없이, 아래 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 을1: 국민은행 근저당 (말소기준권리)

* 을2: 주식회사썬셋 근저당 (1,379,947,950원)

* 갑4: 국민은행 임의경매 (774,575,891원)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계가 미상이므로 입주 시 점유 관계를 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 시흥시 거북섬 일대는 시화 MTV(Multi Techno Valley) 개발의 핵심 지역으로, 해양관광 및 레저 산업에 특화된 단지로 조성되고 있습니다. 세계 최대 규모의 인공 서핑장인 '웨이브파크', 아쿠아펫랜드 등이 조성되어 있으며, 향후 아쿠아리움 건립 등 관광 활성화 사업이 추진되고 있습니다. 이는 잠재적인 유동인구와 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건은 제2종근린생활시설(근린상가)로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다. 주변 상가 건물들은 다양한 업종으로 운영되고 있으며, 해안 상가지대와 주상복합 건물이 혼재된 지역입니다. 다만, 최근 거북섬 지역 상권은 초기 기대와 달리 극심한 상가 공실과 상권 침체 등의 어려움을 겪고 있다는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 '시화나래중학교'가 있으며, 거북섬 내에는 웨이브파크, 아쿠아펫랜드 등 다양한 해양 레저 및 관광 시설이 있습니다. 상업시설 또한 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 설비

본 건물은 위생설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 냉난방 설비, 스프링클러 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본건은 현재 공실 상태이며, 거북섬 지역 상권 전반에 대한 공실 우려가 제기되고 있습니다.

* 대지권 토지 별도 등기: 대지권의 목적인 토지에 '매립 목적 변경 금지'라는 내용의 별도등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 요소이므로, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 매수 자격 제한: 본건은 '반월특수지역'에 속해 있어, 입주 및 매수 자격에 대한 확인이 필요합니다. 반드시 한국산업단지공단 경기입주지원센터에 문의하여 자격 요건을 확인해야 합니다.

* 가등기 존재: 등기부상 소유권이전청구권가등기(갑3)가 존재합니다. 이는 매각으로 소멸될 예정이나, 거래 과정에서 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 지구단위계획구역 외에 성장관리권역, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역, 소로1류, 중로1류 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택거래에 한함)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 거북섬 지역에 위치한 근린상가로, 해양관광 및 레저단지 개발의 중심지에 자리하고 있습니다. 마리나썬셋101 건물은 다양한 관광 및 상업 시설과 인접해 있으며, 건물 자체적으로도 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 거북섬 지역 상권 전반에 대한 상가 공실 문제가 제기되고 있다는 점은 간과할 수 없습니다. 또한, 대지권 토지에 '매립목적 변경 금지'라는 별도등기가 존재하며, '반월특수지역'에 해당하여 매수 자격 확인이 필수적이라는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 소유권이전청구권가등기의 존재도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

따라서 본건은 입지적 잠재력에도 불구하고, 지역 상권의 현재 상황과 특수 지역으로서의 매수 자격 제한, 토지 관련 별도 등기 등 복합적인 요소를 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 지역 개발 잠재력: 시흥시가 추진하는 거북섬 해양관광 및 레저단지 개발 사업은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 및 상권 활성화 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주요 시설 인접: 웨이브파크, 아쿠아펫랜드 등 주요 관광 및 레저 시설과 인접해 있어 잠재적인 고객 유입이 기대됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 사용에 대한 불확실성을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,194,000,000원입니다. 현재 공실 상태이고, 반월특수지역 매수 자격 제한, 대지권 토지의 별도등기 등 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 거북섬 지역 상권의 전반적인 공실률과 향후 회복 가능성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 권리 분석 내용, 그리고 잠재적 리스크 해소에 소요되는 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사와 전문가 상담을 권장합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 형성되는 경우가 많으나, 본건의 특수성을 고려할 때 감정가 이하의 신중한 접근이 필요할 수 있습니다. 또한, 공실 위험을 감안하여 공실 기간 동안의 예상 손실 비용을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 고려합니다.1.물건 기본정보