나이스옥션 법원경매 안산 2025타경798 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 880-11 우석프라자 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""본원초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무
난함.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 경사스라브지붕 지하3층, 지상5층 중 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 주상용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측, 서측, 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가
구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.
② 대상 소재 건물에는 승강기설비가 존재하나 검사성적 불합격으로 운행정지(운행정지 기간
2024.1.12~사용시까지) 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경798 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 880-11 우석프라자 5층501호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 근린생활시설 및 공동주택)

감정가: 169,000,000원

토지면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김상화)

특이사항: 대항력있는임차인, 승강기 운행정지

주의사항: 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 가능성, 승강기 수리 비용 발생 가능성

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물은 철근콘크리트 라멘조 경사스라브 지붕의 지상 5층 건물 중 5층 501호입니다.

외벽은 몰탈 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

현재 공동주택으로 이용 중입니다.

토지는 세장형으로 주상용 부지로 이용 중입니다.

건물 동측, 서측, 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자는 김OO(김상화)이며, 부동산강제경매로 본 건이 매각됩니다.

말소기준권리는 2025년 8월 22일 접수된 김상화의 강제경매개시결정(채권액 130,000,000원)입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 등기들이 존재하며, 2025년 8월 22일 접수된 김상화의 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 기재 사항은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김상화 (채권자이기도 함)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 5일

* 확정일자: 2020년 10월 15일

* 배당신고일자: 2025년 8월 21일

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인 김상화가 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됨을 시사합니다.

4. 상권분석

본 물건은 본원초등학교 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

최근 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 시기에 건축된 건물들의 거래 가격은 전용면적 100㎡ 내외의 경우 1억 8천만원, 60㎡ 내외의 경우 1억 4천 4백만원, 20㎡ 내외의 경우 4천 4백만원 수준으로 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가 1억 6천 9백만원과 비교했을 때, 유사한 시세 범주 내에 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

본 물건은 본원초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 주요 시내로의 접근성이 좋습니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비는 갖추어져 있습니다.

다만, 건물 내 승강기 설비가 존재하나, 검사 성적 불합격으로 인해 2024년 1월 12일부터 운행이 정지된 상태입니다. 사용 시까지 운행이 중지될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김상화는 2020년 10월 5일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 3천만원에 차임 0원으로 계약되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 배당을 통한 보증금 전액 회수가 예상되나, 차임이 0원이라는 특이사항은 계약 내용의 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 임차인이자 채권자인 김상화가 보증금을 회수하는 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 승강기 운행 중지: 승강기 검사 불합격으로 인한 운행 정지 상태는 사용 전 수리 및 재검사 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 여러 법규의 제한을 받고 있어 향후 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치하며, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이자 채권자인 김상화의 존재와 승강기 운행 정지 상태는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없는 점은 긍정적이나, 임차인 관련 사항에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가 수준에서의 낙찰은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 본원초등학교 및 상업시설 인접으로 인한 우수한 생활 편의성.

* 안산시 상록구 내 다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본 건물의 면적(84.86㎡)과 감정가(169,000,000원)를 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 거래 가격(약 183만원/㎡ ~ 240만원/㎡)을 고려할 때, 1㎡당 약 200만원의 시세로 추정됩니다.

이는 감정가 약 199만원/㎡와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

대항력 있는 임차인(김상화)의 존재와 승강기 운행 정지 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위는 160,000,000원 ~ 175,000,000원으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.