나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53148 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 528 블루빌타운 5층512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 ""안산시청"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로,
부근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 관공서 등으로 형성되어 있으며 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하2층/지상9층 건 내 5층 512호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로는 노폭 약 25미터 포장도로, 동측으로는 노폭 약 20미터 포장도로,
서측으로는 노폭 약 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획
구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산
도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기
관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음
진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가
구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 부동산의 주택전부(건물)에 대하여 주택임차권 등기 설정되어 있음.
(임차보증금 금: 100,000,000원)

물건 비고

2026. 5. 4. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김은솔)로부터 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53148 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 채권액: 100,000,000원

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 528 블루빌타운 5층 512호

* 건물명: 블루빌타운

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 73,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 528 블루빌타운 5층 512호

* 건물명: 블루빌타운

* 층/호수: 5층 512호

* 건축년도: 2003년 (사용승인일 2003.06.03)

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 6.49㎡ (약 1.96평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

* 건물지분: 28.125㎡ (약 8.51평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하2층/지상9층 건물 내 5층 512호

* 용도: 오피스텔 (업무시설/제1,2종근린생활시설)

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 마감 등

* 설비내역: 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화전설비 등.

1.4. 매각 정보

* 감정가: 73,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 채권액: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "안산시청" 남동측 인근에 위치.

* 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 관공서 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

* 제공된 정보에 따르면 특별히 혐오시설은 확인되지 않음.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 인접 도로상태: 북측 노폭 약 25미터 포장도로, 동측 노폭 약 20미터 포장도로, 서측 노폭 약 8미터 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 압류 (도봉세무서장, 2023.04.25 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.02.24

* 확정일자: 2022.01.10

* 배당신고일자: 2024.01.16

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경.

* 임차인 김 은(는) 대항력이 없으나, 임차권 등기가 설정되어 있습니다. 이에 대해 2026. 5. 4. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 임차보증금: 0원.

3.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경.

* 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김은솔)로부터 확약서 제출됨 (위 3.2. 비고 참조).

* 본건 부동산의 주택 전부(건물)에 대하여 주택임차권 등기가 설정되어 있었음 (을3).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 지역 특성

* 안산시청 인근으로 관공서, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 업무 및 상업 기능이 발달한 지역.

* 제공된 정보에 따르면 특별히 혐오시설은 확인되지 않음.

4.2. 시세 분석

* 최근 매매 정보 (블루빌타운, 유사 면적):

* 2025년 12월 (6층, 31.5㎡): 6,800만원

* 2026년 4월 (3층, 31.5㎡): 6,750만원

* 2026년 5월 (7층, 28.125㎡): 6,700만원

* 본건 건물면적(28.12㎡)과 유사한 2026년 5월 7층 매물이 6,700만원에 거래됨.

* 감정가(73,000,000원) 대비 최근 실거래가는 약 5~13% 낮음.

4.3. 임대/매매 동향

* 최근 1년간 유사 면적 오피스텔 매매가는 6,700만원 ~ 6,800만원 수준으로 형성.

* 건물 연식(2003년 준공)을 감안할 때 비교적 안정적인 시세 유지.

* 해당 지역의 오피스텔 수요는 꾸준할 것으로 예상.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 안산시청, 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용 용이.

* 주변에 대중교통 이용이 편리하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

5.2. 교육 시설

* 제공된 정보만으로는 구체적인 교육 시설 정보를 파악하기 어렵습니다.

5.3. 의료 시설

* 제공된 정보만으로는 구체적인 의료 시설 정보를 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차권 등기 말소 관련 확약서가 제출되었으나, 잔금 납부 시 말소 관련 절차를 철저히 확인해야 합니다.

* 제출된 확약서 내용대로 모든 처리가 원활하게 진행될지에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 건물 준공 연도가 2003년으로 노후화가 진행 중입니다.

* 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 부동산 경기 변동에 따른 시세 하락 위험도 잠재하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시청 인근에 위치한 오피스텔로, 관공서 및 상업 시설 접근성이 우수하여 입지 조건이 양호합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없으며, 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 입지 조건과 권리 관계의 명확성을 고려할 때 시세 반영 및 적정 낙찰가 산정이 중요합니다. 안정적인 임대 수요와 더불어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안산시청 인근 중심 상업 지구의 안정적인 임대 수요.

* 대항력 있는 임차인 및 인수 부담 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

* 확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 경매 물건으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 73,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 67,000,000원 ~ 68,000,000원 (유사 면적, 2026년 4월-5월 거래 기준)

* 낙찰가율 80~90% 수준을 고려하고, 시세 반영 및 보수적 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.