나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53136 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 OOOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동동 소재 '상록구청' 남측 근거리에 위치하며
주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 1층 101호로서,
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)
창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리
권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래
계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53136 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1286-18 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 1층 101호

토지면적: 23.01㎡ (약 6.96평)

건물면적: 42.24㎡ (약 12.78평)

준공일자: 2002년 3월 12일

1.2. 권리관계

채권자: 우리금융캐피탈주식회사 (채권 총액 46,303,480원)

말소기준권리: 우리금융캐피탈주식회사 근저당 (2024-09-02 접수)

인수되는 권리: 해당 없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음)

대항력 있는 임차인: 존재함 (구선철, 김정효)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 임차인 현황

* 임차인: 구선철

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원 (금액 미상)

전입일자: 2021-10-12

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

* 임차인: 김정효

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-12

확정일자: 2021-08-29

배당신고일자: 2025-09-04

대항력: 있음

1.4. 토지 및 건물 상세

토지 이용상태: 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중.

토지 형상: 남측으로 포장도로 접합.

건물 상태: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 1층 101호. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 추정됨.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비 등.

1.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 지구단위: 시가지경관지구(일반)

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 (외국인 등).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '상록구청' 남측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 상권 및 생활정보

* 주변 지역: 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 편의시설: 학교와 공원이 인근에 있어 교육 및 여가 환경은 양호한 편입니다. 구체적인 편의시설 접근성에 대한 자세한 정보는 부족합니다.

* 부동산 시세:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 2022년 준공, 66.65㎡ (약 20.16평): 26,800만원

* 2020년 준공, 71.52㎡ (약 21.63평): 24,900만원

* 2001년 준공, 59.83㎡ (약 18.10평): 10,500만원

* 본 건은 2002년 준공된 다세대주택으로, 건물 연식은 2001년 준공된 물건과 유사하나 면적은 더 작습니다. 최근 준공된 건물 대비 시세는 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

* 권리분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 특히 임차인 구선철의 경우 보증금과 차임이 미상으로 확인되어, 인수 금액이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 특정 대상자(외국인 등)는 토지 거래 시 허가를 받아야 하지만, 일반 개인에게는 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

5. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상의 임차인)이 존재하므로 명도 및 인수 금액 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 본 건의 감정가는 건물 연식을 고려하여 접근할 필요가 있습니다.

6. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 또는 권리 분석을 통한 인수 금액 최소화 방안 모색.

* 감정가 대비 주변 시세 비교를 통한 적정 입찰가 산정. (2001년식 59.83㎡가 10,500만원에 거래된 점 참고)

* 안산시 상록구의 주거 수요 및 지역 개발 가능성 고려.

7. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 90,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인 구선철의 보증금 및 차임이 미상으로 남아있어 실제 인수 금액이 발생할 가능성이 있습니다.

최근 실거래 사례 중 2001년식 59.83㎡ 다세대주택이 10,500만원에 거래된 점과 본 건의 감정가 9,000만원을 비교했을 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 명도 난이도를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 임차인 인수 금액이 없거나 최소화된다는 가정 하에, 감정가 수준인 90,000,000원에서 110,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상 결과, 명도 가능성, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 결정해야 합니다.

임차인 구선철의 보증금 및 차임이 미상이므로, 입찰 전에 반드시 해당 금액을 확인하거나 인수될 가능성에 대비해야 합니다.

8. 주변 시설 정보

주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 지역으로, 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.