나이스옥션 법원경매 안산 2025타경787 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2720-9 주건축물 1동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 ""시화나래중학교""서측인근에 위치하며 주위는 아파트단지,
근린생활시설 및 위락시설 등이 혼재하는 일반상업지역으로 동측에는 엠-티브이 주상복합
건물(1,2BL) 등을 신축공사중임.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 동측에는 엠-티브이 공영주차장
(P14)이 소재하며 대중교통여건은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,평지붕의 3층(지하1층 소재)건물임.
- 외벽 : 석재붙임 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅마감
- 창호 : 페어그라스

이용상태

음식점(집밥한식뷔페)일부 호수로 이용중이며 내부에는 테이블(10개)및 의자 등의 집기가
있음.

설비내역

급배수 위생설비, 소화설비, 승강기설비(티센크루프 16인승)) 및 화재탐지설비 등을 갖추고
있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 제2종 근린생활부지로 접면도로 및 부근과는 등고평탄함.

인접 도로상태등

북동측으로 소로1류, 남서측으로 공원(위락시설)광장과 접하며 도로상태는 보통정도임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,
지구단위계획구역,
소로1류(폭10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-3)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음. 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 안산지원 2025타경787 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2720-9 주건축물 1동 2층204호

용도: 근린상가

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.66㎡ (약 17.14평)

토지지분: 56.66㎡ (약 17.14평)

건물면적: 90.72㎡ (약 27.44평)

건물지분: 90.72㎡ (약 27.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

감정가: 476,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 별도등기

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음. 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인 요망(반월특수지역임).

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 지역 분석

본 건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 위락시설 등이 혼재하는 일반상업지역입니다. 동측에는 M-TV 주상복합 건물(1,2BL) 등이 신축 공사 중에 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다. 동측에는 M-TV 공영주차장(P14)이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 북동측으로 소로1류, 남서측으로 공원(위락시설) 광장과 접하며 도로 상태는 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리 및 총 채권액

등기부 요약상 말소기준권리는 2021년 09월 14일 접수된 신반월새마을금고의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 579,461,586원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 문

전입/사업자등록일: 2020년 05월 28일

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 미상.

* 임차인 2: 박 (주식회사다채움건설 대표 박재훈)

전입/사업자등록일: 2020년 11월 11일

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 미상.

3.3. 인수 권리 및 보증금

감정평가서 요약상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인들이 존재하므로, 실제 낙찰 시 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조, 평지붕의 3층(지하 1층 소재) 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 페어그라스로 시공되었습니다.

본 건(2층 204호)은 음식점(집밥한식뷔페) 일부 호수로 이용 중이며, 내부에는 테이블 10개 등의 집기가 있습니다. 건물 전체는 총 31호로 구성되어 있습니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 소화, 승강기(티센크루프 16인승), 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장 상 본 건의 건물 총 연면적은 4020.31㎡이며, 토지 면적은 1454.3㎡입니다.

4.2. 상권 특성

주변이 아파트단지, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재된 일반상업지역으로, 주간 및 야간 유동인구 확보가 가능한 상권입니다. 동측 M-TV 주상복합 건물 신축 공사로 인해 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. "시화나래중학교"가 서측 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되어 있어 인수될 보증금 규모를 정확히 파악하기 어렵습니다. 낙찰자는 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 수 있습니다.

6.2. 토지 및 법규 관련 리스크

대지권의 목적인 토지에 "매립목적 변경 금지"라는 별도 등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다. 또한, 본 건이 위치한 반월특수지역은 입주 및 매수 자격에 제한이 있을 수 있어, 한국산업단지공단 경기입주지원 등을 통해 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 주변 개발 관련 리스크

동측 M-TV 주상복합 건물 신축 공사가 진행 중으로, 공사 기간 중 소음, 먼지 발생 등으로 인해 일시적인 불편함이 예상될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 제2종 근린생활시설(음식점)로, 주변 상권 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다. 현재 음식점으로 운영 중이며, 내부 집기 등이 비치되어 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 별도등기, 반월특수지역으로 인한 매수 자격 확인 필요성 등 잠재적인 위험 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 특히, 임차인의 보증금 인수 여부와 매수 자격 제한은 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주요 도로변에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 주변 아파트 단지 및 상업 시설 밀집 지역으로 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 동측 신축 공사 완료 시 지역 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 다양한 업종으로 전환이 가능한 제2종 근린생활시설입니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 476,000,000원

대항력 있는 임차인의 총 보증금(추정): 40,000,000원 (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 가능성 고려)

말소 기준 권리 이후 채무 총액(근저당 기준): 403,000,000원 (신반월새마을금고) + 기타 후순위 채무

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수 가능한 임차인 보증금, 반월특수지역 내 매수 자격 확인 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원을 잠재적 인수 비용으로 고려할 경우, 이를 제외한 낙찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 감정가 대비 70~80% 수준인 약 333,200,000원 ~ 380,800,000원 범위에서 입찰가격을 검토해 볼 수 있습니다.

단, 반월특수지역의 입주 및 매수 자격 제한 여부에 따라 투자가치가 크게 달라질 수 있으므로, 한국산업단지공단 등 관련 기관을 통한 사전 확인이 필수적입니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 임장 활동, 권리관계 재확인, 관련 법규 검토 등 전문가의 종합적인 분석 및 컨설팅을 받아 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.