나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42463 [1] 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""율포초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주변은 오피스텔 및 도시형생활주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지대로서
주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여
대중교통 이용의 편의성은 보통시됨.

건물의 구조

라맨조 벽식구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지상8층 지하5층의 건물 중
1층 111호, 3층 303호, 3층 304호, 3층 309호로서,

외벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감(별지사진 참조)
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 페어글라스 등 (사용승인일자 : 2023.03.14)

이용상태

-. 1층 111호 : 1층 110호와 일단의 음식점으로 이용중임.(별지사진 참조)
-. 3층 303호, 304호, 309호 : 조사일 현재 공히 공실상태임.(별지사진 참조)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설, 오피스텔 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지의 동측, 북측, 남측에서 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.

물건 비고

인접한 1층 110호와 구분벽체 없이 일단의 음식점으로 이용되고 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42463 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1985-2 (도로명: 경기도 평택시 고덕중앙2로 83) 수아주 1층 111호

건물명: 수아주

용도: 집합건물 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 825,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

토지지분: 8.62㎡ (약 2.61평)

건물면적: 33.73㎡ (약 10.21평)

건물지분: 33.73㎡ (약 10.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수지신용협동조합

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 소재하며, "율포초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지역으로, 개발이 진행 중인 신도시 지역의 특성을 보입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔, 금융업소) 및 근린생활시설로 기재되어 있습니다.

차량 접근성은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 가장형의 평지로서 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용 중이며, 단지의 동측, 북측, 남측으로 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1/2/3류에 해당하며, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2023년 9월 26일 접수된 알티우스자산관리대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리 (을2 근저당권, 갑3 임의경매, 갑4 압류, 을1-2 근저당권부채권근질권설정, 갑5 강제경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

집합건물 등기부상 특이사항으로, 2023년 9월 26일 접수된 영상디앤씨주식회사의 소유권이전1번신탁등기말소(갑2)가 있습니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

현재 임차인 현황으로는 L (LIYAN) 씨가 있으며, 보증금 60,000,000원, 차임 3,500,000원에 2023년 11월 29일 전입(사업)일자를 가지고 있습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 보증금 회수에 있어 권리 순위상 불리할 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 약 2,829,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 2023년 3월 14일 사용승인이 완료된 신축 상가 건물 내 일부 호실입니다.

현재 1층 111호는 인접한 1층 110호와 구분벽 없이 일단의 음식점으로 이용되고 있어, 독립적인 사용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

건물이 신축된 지 얼마 되지 않았으나, 3층 일부 호실(303, 304, 309호)은 조사일 현재 공실 상태인 점은 향후 임대 수요 및 공실률에 대한 분석이 필요함을 시사합니다.

주변에 오피스텔 및 도시형생활주택이 혼재되어 있어 상권 활성화 잠재력은 있으나, 상가 공급 물량 및 업종 경쟁력 분석이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 승강기, 소화전, 급배수 및 위생설비, 지하주차장 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

인근에 율포초등학교가 위치하여 교육 환경을 간접적으로 이용할 수 있습니다.

고덕국제화지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 편의시설 확충 및 생활 인프라 개선이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 통합: 1층 111호가 인접한 110호와 구분벽 없이 함께 사용되고 있어, 분리 독립적인 사용이나 임대 시 기존 이용자와의 원만한 협의가 필요합니다.

* 임대차 관계: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 보증금 회수에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 공실 위험: 3층 일부 호실이 공실인 점은 해당 상권의 현재 임대 수요를 재확인할 필요성을 나타냅니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 상 채권 총액이 약 28억 2900만원으로 감정가 대비 높은 편이지만, 이는 매각으로 소멸되므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화지구 내에 위치한 신축 상가 건물(수아주)의 1층 111호입니다.

2023년 3월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 주변 개발 호재와 함께 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 안전하며, 인수되는 권리가 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다.

다만, 인접 호실과의 물리적 통합 사용, 임차인의 대항력 부재 및 보증금 회수 가능성, 신축 건물임에도 존재하는 공실 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로 양호한 입지 조건과 신축 건물의 장점을 가지고 있으나, 상권 내에서의 실제 수요와 향후 임대 수익성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 고덕국제화지구 내 신축 상가로서 미래 가치 상승 기대.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 안전한 권리 인수.

* 상가 건물로서의 다양한 활용 가능성 (음식점, 오피스텔, 금융업소 등).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 심층적인 시장 분석과 현장 조사가 필요합니다.

주변 시세, 임대 현황, 예상 임대 수익률, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

따라서, 충분한 현장 답사와 함께 유사 물건의 거래 사례, 지역 상권 분석, 금융 비용 등을 종합적으로 검토하신 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.