나이스옥션 법원경매 평택 2025타경801 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 ""여술근린공원"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 국가산업단지 내에 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재된 지역으로 주변 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 인근에 서해안고속도로, 포승향남로 및 서동
대로가 통과하며 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 3층 301호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

기호(2): 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

기호(4): 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역: 미상
- 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였으며, 복층 구조인 것으로 확인됩니다
- 본건 건물 메트로카운티 전면 및 본건 301호 출입문에 ""유치권행사중"" 이라는 표시가 되어있으니, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 건물 메트로카운티 전면 및 본건 301호 출입문에 "유치권행사중"이라는 표시가 있으나 유치권 여부는 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1번지에 위치한 메트로카운티 오피스텔 3층 301호입니다. 사건번호는 평택지원 2025타경801 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본건의 감정평가액은 100,000,000원(1억원)입니다. 토지 면적은 14.36㎡(약 4.34평), 건물 면적은 37.92㎡(약 11.47평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 풍OOOOOOO이며, 특이사항으로 유치권 및 공동담보가 언급되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 "여술근린공원" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 국가산업단지 내에 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 출입이 원활하며, 서해안고속도로, 포승향남로, 서동대로 등 주요 도로가 인접해 있고 노선 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 상 말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 풍양농업협동조합의 근저당권(을9, 50,400,000원)입니다. 이후 접수된 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리는 말소기준권리 이하 순위에 해당하므로, 특별한 이변이 없는 한 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 경기도 평택시 포승읍 도곡리 일대는 국가산업단지(포승지구)에 속해 있으며, 업무시설과 근린생활시설 등이 복합적으로 분포된 지역입니다. 이는 산업단지 내 근로자 및 관련 업종 종사자들을 대상으로 하는 배후수요가 기대되는 상권 특성을 가집니다. 토지이용계획 상 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 중로1류 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(하버드유치원)이며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(외국인, 법인, 단체, 주택 취득에 한함).

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 6층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임으로 마감되었으며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 내부구조는 복층 구조인 것으로 확인됩니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등 오피스텔로서 필요한 제반 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 "유치권"이라는 중요한 리스크 요소를 안고 있습니다. 건물 전면 및 301호 출입문에 "유치권행사중"이라는 표시가 있으나, 유치권의 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 법적 검토와 사실 확인이 필수적입니다. 또한, 본 건의 감정평가액(1억원)과 최근 유사 물건의 실거래가(약 2천9백만원) 사이에 큰 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 평가 기준의 차이, 또는 물건 자체의 특수성 때문일 수 있으나, 경매 최저 입찰가가 실제 시장 가치보다 현저히 높을 가능성을 시사하므로 신중한 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 기간 내 외국인, 법인, 단체, 주택 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있으나, 일반적인 오피스텔 매매 목적에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 국가산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요가 예상되는 오피스텔임에도 불구하고, "유치권"이라는 불확실한 권리 부담과 감정가와 시세 간의 현저한 차이로 인해 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 특히 유치권 여부의 불확실성과 감정가 대비 낮은 실거래가는 본 건의 잠재적 위험 요소를 부각시키므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 국가산업단지 인근 위치로 산업단지 종사자 대상 임대 수요 기대.

* 주요 도로 및 대중교통 접근성이 양호하여 교통 편리성 확보.

* 오피스텔로서 기본적인 생활 편의 설비 완비.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 100,000,000원이며, 이는 경매의 최저 입찰가가 될 수 있습니다. 그러나 제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(메트로카운티) 내 유사 면적(39.39㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 15일 29,000,000원에 거래된 내역이 있습니다.

이 거래 사례를 기준으로 본 건(37.92㎡)의 현 시세를 추산하면 약 27,000,000원에서 29,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이러한 시세와 감정가(1억원) 간의 큰 차이, 그리고 "유치권"이라는 불확실한 권리 부담을 고려할 때, 감정가에 입찰하는 것은 매우 높은 위험을 수반합니다.

따라서, 본 건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 시장 시세에 기반하여 27,000,000원에서 29,000,000원 사이로 고려하는 것이 타당합니다. 다만, 유치권 문제의 명확한 해소 여부 및 추가적인 법적 검토 결과에 따라 이 예상 범위는 변동될 수 있습니다. 입찰 시에는 반드시 해당 시세 범위 내에서, 유치권 등 위험 요소를 충분히 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.