나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42480 [1] 경기도 평택시 합정동 973-3 트윈캐슬4 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 '배미공원' 남측 인근에 위치하며, 부근은 저층공동주택
을 위주로 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 북측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

2014.07.15.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내
제2층 제201호로서,
외벽 : 화강석 붙임 및 미장스톤 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(방,거실,주방,욕실2,발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐
지및경보설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동 북측으로 왕복2차선의 아스콘포장도로를 이용중이며, 동측으로는 소폭의 보행자전용
도로에도 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 보행자전용도로(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접
합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>로, 토
지이음사이트상에서는 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. ,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)이 추가되니 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최은아)로부터 2026.01.14.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률/세무 자문이 필요할 수 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42480 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 973-3 트윈캐슬4 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 128,000,000원

토지면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

토지지분: 16.971㎡ (약 5.13평)

건물면적: 48.14㎡ (약 14.56평)

건물지분: 48.14㎡ (약 14.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보: 2014년 7월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 201호

전용면적: 48.14㎡ (약 14.56평)

분양면적: 명시되지 않음 (전용면적 기준)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 합정동에 소재하며, '배미공원' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 저층 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역을 형성하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 북측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로는 북측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로, 동측으로는 소폭의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구)에 속해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있어, 외국인, 법인, 단체가 주택을 취득할 경우 관련 허가를 받아야 합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 3월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을3: 20,000,000원)입니다.

본 경매물건은 위 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 최 (주택도시보증공사로부터 보증금 승계)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 13일

확정일자: 2022년 6월 22일

배당신고일자: 2024년 5월 27일

대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 대항력 포기)

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용:

주택도시보증공사(양도전:임차인 최은아)로부터 2026년 1월 14일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 낙찰자는 임차인의 대항력을 인수할 필요가 없으며, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 등기부 요약:

- 을3: 최은아 주택임차권 (150,000,000원) - 말소 예정

- 갑6: 주택도시보증공사 가압류 (20,000,000원) - 말소기준권리

- 갑7: 주택도시보증공사 강제경매 (150,000,000원) - 사건번호 2025타경42480

총 등기부채권액은 170,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 합정동은 배미공원을 중심으로 주거, 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

주변의 유사 건물(트윈캐슬4, 973-3번지) 내 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 26일 거래: 27.8㎡ (약 8.4평) / 83,000,000원 (평당 약 298.56만원)

- 2026년 5월 26일 거래: 24.18㎡ (약 7.3평) / 72,000,000원 (평당 약 297.77만원)

위 사례들을 바탕으로 본건(48.14㎡, 약 14.56평)의 시장 가격을 추정해보면, 평당 약 300만원 수준으로 보아 약 1억 4,300만원 ~ 1억 4,400만원 가량의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 본건의 감정가(1억 2,800만원)보다 높은 수준입니다.

1.5. 생활정보

건물은 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 및 경보, CCTV 등의 설비를 갖추고 있습니다.

내부 이용 상태는 방, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택입니다.

'배미공원'이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 해결할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서가 제출되었으나, 추후 HUG의 조건 변경으로 인한 법적 해석 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 다만, 현재 시점에서는 낙찰자의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 특정 기간 동안 주택 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역입니다. 낙찰자가 외국인, 법인, 단체에 해당할 경우 허가 절차를 거쳐야 합니다.

* 임대 관계 미상: 물건 명세서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 대항력은 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 평택시 합정동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2014년 준공)이며 입지 조건, 생활 편의 시설 접근성, 교통 여건이 양호합니다.

권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 부담 없는 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 상승을 통한 수익 확보가 가능합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 배미공원 인접으로 녹지 공간을 활용할 수 있으며, 주상복합 지역으로 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 건물 노후도가 낮아 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

전용면적: 48.14㎡ (약 14.56평)

최근 실거래가 분석 결과 (2026년 5월):

- 24.18㎡ (약 7.3평): 72,000,000원 (평당 약 297.77만원)

- 27.8㎡ (약 8.4평): 83,000,000원 (평당 약 298.56만원)

상기 실거래가 정보를 토대로 본건(48.14㎡)의 적정 시세는 약 1억 4,300만원 ~ 1억 4,400만원으로 추정됩니다.

권리 인수 금액은 0원입니다.

따라서, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 범위 내에서 경쟁 상황 및 개인의 투자 목표에 맞춰 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.