나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42474 [1] 경기도 평택시 신장동 624-27 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 '신장근린공원' 남서측 인근에 위치하며, 인근으로 다세대주택 및 연립주택 및 일반주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 202호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 및 스톤코트 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일 등. 창호 : 하이샷시 등.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실2, 다용도실, 현관, 발코니)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비(지역난방), 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

단지 전체 세장형 평지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약5~6미터 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 안종찬)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 평택시 신장동 624-27 비동 2층202호에 소재한 다세대주택 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경42474 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 624-27 비동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 176,000,000원 (1억 7천 6백만원)

* 토지면적: 55.04㎡ (약 16.65평)

* 건물면적 (전용면적): 70.11㎡ (약 21.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 주요 건축 정보: 2015년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택 B동 2층 202호이며, 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 본 건은 경기도 평택시 신장동에 위치하며, '신장근린공원' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 일반주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.

* 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호).

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 21일자 서민금융진흥원의 가압류 결정(금 8,036,980원)입니다.

* 이 외 을구의 주택임차권(안종찬), 갑구의 압류(국민건강보험공단) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 안종찬)

* 보증금: 210,000,000원 (2억 1천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.04.23.

* 확정일자: 2021.03.23.

* 배당신고일자: 2023.06.07.

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 안종찬 씨는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 또한, 집합건물 등기부 요약상 안종찬 씨의 주택임차권 등기는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금: 0원. 상기 임차인과의 관계에 대한 HUG의 확약서 제출 및 임차권 등기 말소 사실 등을 종합할 때, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 소재한 신장동 지역은 주거용 건물들이 밀집된 지역으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 '신장근린공원'이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건의 감정가(1억 7천 6백만원)는 유사 면적(72.56㎡)의 최근 실거래가(1억 1천만원) 대비 높은 수준입니다. 이는 시세보다 높게 책정된 감정가로, 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

* 교통: 단지에서 도보 가능한 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성 또한 양호합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 위치해 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리: 본 건의 감정가는 176,000,000원이지만, 유사 면적(72.56㎡)의 최근 실거래가는 110,000,000원으로 약 65%의 차이를 보입니다. 이는 감정평가가 시장 시세와 동떨어져 있을 가능성이 있음을 의미하며, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 군사 시설 관련 구역 지정: 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역에 속해 있어, 비행 소음 등의 영향을 받을 수 있으며, 해당 구역의 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 (외국인 주택 취득 시): 외국인 투자자의 경우 주택 취득 시 허가 절차가 필요하므로, 투자 전에 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 신장동의 주거 지역에 위치한 신축급 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 건축물 자체의 연식(2015년 사용승인)과 구조(철근콘크리트)는 안정적입니다.

* 가장 큰 특징은 감정가와 실제 거래 시세 간의 현격한 차이입니다. 이는 투자자에게 기회가 될 수도 있지만, 동시에 위험 요인이 될 수도 있어 철저한 시세 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

* 임차인 관련 이슈는 HUG의 확약서와 임차권 등기 말소로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단되나, 관련 서류 및 사실 관계를 재확인하는 것이 좋습니다.

* 군사 시설 관련 제한 구역에 속한 점은 주거 환경의 질에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 접근 가능성: 감정가가 실거래가보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 시세에 맞춰 접근한다면 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 평택시 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 산업 발전과 도시 개발이 이루어지고 있어 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적 적합성: 공원 인접, 교통 편리성, 생활 인프라 등을 고려할 때 실거주 또는 안정적인 임대 수익 목적 투자로도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 176,000,000원입니다.

* 유사 면적(72.56㎡)의 최근 실거래가는 110,000,000원입니다.

* 본 건의 건물면적(70.11㎡)은 이와 유사한 규모입니다.

* 주택임차인의 보증금 210,000,000원은 HUG의 확약서 및 임차권 등기 말소 사실로 인해 매수인이 인수할 의무가 없는 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가(1억 1천만원)를 기준으로 하되, 감정가와의 괴리, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서, 현장 조사와 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 최종 결정할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.