나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42475 [1] 경기도 평택시 지산동 824-1 명진쉐르빌1 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 지산동에 소재하는 '지산동행정복지센터' 서측 인근에 위치하고
부근에는 연립·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 있으며, 제반 주위
환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물이 위치한 단지까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 수도권
전철 1호선 '송탄역'이 소재하며, 동측 근거리로 국도 제1호선이 통과하는 등 제반 교통
상황 양호한 편입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제5층 제503호로 2014.01.27.에 사용승인
되었으며,

외벽 : 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 후첨 '내부구조도' 참조하시기 바라며, 현황 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

- 단지 내 승강기 설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 개별난방설비 등 구비되어
있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 부정형 평지로 현황 주거용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 북동측으로 도로폭 약 4M 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용
비행장소음대책구역제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 대상건물에는 임차인이 거주 중이었으나, 상세한 임대차 관련 사항은
재확인이 필요합니다.

물건 비고

2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42475 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 지산동 824-1 명진쉐르빌1 5층503호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 연립주택(도시형생활주택:단지형연립) 및 오피스텔)

건축물 사용승인일: 2014년 01월 27일

토지면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

건물면적: 59.50㎡ (약 18.00평)

감정가: 153,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (접수일자: 2025-08-20)

기타 권리 내역:

* 주택임차권 (전아란, 150,000,000원) - 말소 (접수일자: 2023-06-23)

* 소유권이전 (강현애) - 현 소유자가 아님

* 소유권이전 (박성민, 매매가 120,000,000원) - 현 소유자가 아님

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 건물은 경기도 평택시 지산동에 위치하며, '지산동행정복지센터' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 연립·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 단지까지 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 수도권 전철 1호선 '송탄역'이 소재하고, 동측 근거리로 국도 제1호선이 통과하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

송탄역 인근은 과거 송탄시의 중심지로, 주거시설과 상업시설이 밀집해 있으며, 평택국제중앙시장 및 신장쇼핑몰 등이 위치하여 다양한 쇼핑과 먹거리를 즐길 수 있습니다. 미군 부대의 영향으로 이국적인 분위기를 느낄 수 있으며, 독특한 문화가 형성되어 있습니다. 숙박시설 관련 정보도 다수 확인됩니다.

현재까지 조사된 내용상 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 지산동 건축 현장에서 안전 시설물 붕괴로 인한 정전 피해가 발생한 사례가 있어, 공사 현장 및 주변 시설물 안전 관리에 대한 관심이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 등기(2025-08-20) 이후의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 을구 3번 권리인 전아란의 주택임차권(150,000,000원)은 접수일자(2023-06-23)가 말소기준권리보다 앞서지만, '말소'로 표기되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: QUANJUNNAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-16

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 전아란

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-07

확정일자: 2021-05-25

배당신고일자: 2023-06-23

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부상 주택임차권 말소 확인됨.

* 임차인: 최재훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-18

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 현승주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-16

대항력: 있음

비고:

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항

2026년 6월 1일 자로 주택도시보증공사(HUG)로부터 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서에 따르면, 해당 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이는 매수인에게 임차 보증금 관련 인수 부담이 없음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

건축물표제부에 따르면, 명진쉐르빌 단지는 2014년 1월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택 및 오피스텔 복합 건물입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2014년 건축된 '대원아트빌(나동)'의 전용면적 71.99㎡가 2026년 5월 13,800만원에 거래되었습니다. 본 물건과 건축 연도가 같고 지역 상권도 유사할 가능성이 높아 비교 대상이 될 수 있습니다. 본 물건의 전용면적(건물면적 59.50㎡)은 대원아트빌보다 작지만, 감정가는 153,000,000원으로 책정되어 있습니다.

4.2. 감정가 대비 시세 고려

감정가(153,000,000원)와 비교 시, 동일 건축 연도의 유사 면적 물건(대원아트빌, 71.99㎡)이 13,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 그러나 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이, 그리고 본 물건의 정확한 내부 상태 및 특수 사항에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며, 대상 물건은 5층에 위치합니다. 2014년 1월 사용승인되었으며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 승강기 설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

대상 건물은 지산동행정복지센터 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 송탄역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 평택국제중앙시장 및 신장쇼핑몰 등이 가까워 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 확약서 해석의 중요성

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용이 매수인에게 임차보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 된다는 점을 명확히 하고 있으나, 혹시 모를 해석상의 이견이나 추가적인 법적 검토가 필요한 상황이 발생할 수 있습니다. 모든 임차인의 권리 관계가 명확히 정리되었는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 공시되지 않은 권리 위험

등기부등본에 공시되지 않은 유치권, 법정지상권 등 잠재적 권리 위험이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 권리관계 조사가 필요합니다.

6.3. 건축물 용도 및 지역 특성

건축물대장상 '연립주택(도시형생활주택:단지형연립) 및 오피스텔'로 복합 용도이며, 주변 지역이 일반상업지역, 관광특구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획이나 규제 변화에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2014년에 준공된 명진쉐르빌 내 연립주택으로, 송탄역과 인접하여 교통이 편리하며 상업시설 접근성이 좋습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서를 통해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 전아란의 주택임차권도 말소 처리되어 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 주변 실거래가를 고려했을 때 신중한 접근이 필요하며, HUG 확약서 내용에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증 관련 리스크 해소: 임차보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 송탄역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 현대식 건축물: 2014년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 복합 용도 지역: 일반상업지역, 관광특구 등에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 153,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 실거래가(대원아트빌, 71.99㎡, 138,000,000원) 및 본 물건의 면적(59.50㎡)을 고려할 때, 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

HUG 확약서에 따라 보증금 인수 부담이 없다고 가정했을 때, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 90%: 약 137,700,000원

* 감정가 85%: 약 130,050,000원

주변 실거래가와의 차이, 건축물의 상태, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 130,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.