나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42485 [1] 경기도 평택시 비전동 734-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 비전동 소재 ‘평택성동초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 인근일대는 주로
다가구주택, 다세대주택 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남서측 직선거리 약1km지점에
평택역이 위치함.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다가구주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태

남측으로 폭8미터, 동측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도평택교육지원청고시제2015-5호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한광중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 적연와조 슬래브지붕 3층건으로서
외벽 : 치장벽돌쌓기, 드라이비트, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시, 목재 등 창호임.

이용상태

1층 : 주택2세대
2층 : 주택2세대
3층 : 주택1세대로 이용중임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 석축, 수목, 급.배수설비, 차양, 옥상지붕 등은 토지 및 건물가액에 포함하여 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 평택지원 2025타경42485 (1)

소재지: 경기도 평택시 비전동 734-6 (신규 주소: 경기도 평택시 평택3로64번길 25)

용도: 다가구주택

감정가: 514,531,500원

토지면적: 165.30㎡ (약 50.0평)

건물면적: 285.61㎡ (약 86.4평)

건물 제시외면적: 21.90㎡ (약 6.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택신용협동조합

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 석축, 수목, 급/배수설비, 차양, 옥상지붕 등 토지 및 건물가액에 포함하여 매각.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 평택시 비전동에 위치하며, '평택성동초등학교' 동측 인근 지역입니다. 주변은 주로 다가구주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측 직선거리 약 1km 지점에 평택역이 위치하여 대중교통 및 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 남측으로 폭 8미터, 동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성동초, 한광중고등학교)에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인(법인, 단체 포함)의 주택 취득 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 1997년 11월 5일 접수된 평택신용협동조합의 근저당권(을1, 150,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 임의경매, 지분압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 150,000,000원.

* 임차인 현황:

* * 양성일 (YANGCHENGRI): 보증금 40,000,000원, 전입일자 2020-04-23, 확정일자 2020-04-23, 배당신고일자 2025-09-09, 대항력 없음.

* * 장경환: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2016-06-27, 확정일자 2016-06-27, 배당신고일자 2025-09-19, 대항력 없음.

* * YANGZHENGMIN: 보증금 0원, 전입일자 2020-04-23, 대항력 없음.

* * 유무수: 보증금 0원, 전입일자 2021-02-04, 대항력 없음.

* * 이강우: 보증금 0원, 전입일자 2023-03-07, 대항력 없음.

* * 차남수: 보증금 0원, 전입일자 2015-10-02, 대항력 없음.

* * 최양례: 보증금 0원, 전입일자 2016-06-27, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 평택성동초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있어, 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 약 1km 거리에 있는 평택역을 중심으로 발달한 상업 및 교통의 중심지와 인접해 있어, 상업 시설 이용 및 출퇴근 등 생활 편의성이 높습니다. 이는 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 평택성동초등학교가 도보 통학 거리에 위치하며, 한광중고등학교 등 인근 학교들의 접근성도 양호하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 지역 내 대중교통 이용이 편리하며, 평택역을 이용한 광역 교통망 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 좋습니다.

* 편의시설: 평택역 주변의 다양한 상업 시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 및 인근 학교 주변에 뚜렷한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인(법인, 단체 포함)이 주택을 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 소유권 이전 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 내부 상태: 관계인 부재로 건물 내부 이용상태가 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 상태 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 석축, 수목, 차양, 옥상지붕 등 제시외 건물이 토지 및 건물가액에 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 명도 및 관리 방안을 사전에 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동의 핵심 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다. 평택성동초등학교 인접, 평택역 접근성 우수 등의 입지적 강점을 보유하고 있습니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확하며, 인수할 보증금이 없는 점 또한 매력적인 부분입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정과 건물 내부 상태 확인의 필요성 등은 주의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 초등학교 인근으로 교육 환경 우수, 꾸준한 임대 수요 기대.

* 평택역 상권 및 교통망 접근성: 약 1km 거리의 평택역 이용 편리, 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

* 일괄 매각의 이점: 토지, 건물 및 제시외 시설까지 일괄 매각되어 추가적인 명도/철거 부담 최소화.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 514,531,500원을 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가, 건물의 실제 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리분석상 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적으로 작용할 것입니다. 하지만 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 세밀한 상태 점검, 주변 시세 조사, 임대 수익률 분석 등이 선행되어야 합니다. 본 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.