나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52839 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 509-1 우성트램타워주건축물제1동 1층에이-122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수정구 창곡동 소재 ""위례동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 아파트 단지 등이 소재하는 상가 및 업무지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지하3층/지상11층 건물내 제1층 제에이-122호로서,

외벽 : 인조석 붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2016-06-16)

이용상태

본건의 공부상 용도는 ""소매점""이며, 기준시점 현재 후첨 ""사진용지""와 같이 인접한 에이-121호와 경계벽 없이 일단의 음식점(상호 : ""노랑통닭"")으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 지하주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 기준시점 현재 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건부지 동측으로 중로, 서측으로 중로의 보행자전용도로 및 광장에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(위례), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구,아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 509-1번지, 우성트램타워 주건축물 제1동 1층 에이-122호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52839 (1)이며, 감정가는 1,219,000,000원입니다.

건물의 용도는 제2종근린생활시설(소매점)이며, 현재는 인접한 A-121호와 합쳐 음식점("노랑통닭")으로 이용 중입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

토지 면적은 10.86㎡(약 3.28평)이며, 건물 면적은 49.94㎡(약 15.10평)입니다.

건물은 2016년 6월 16일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동에 위치하며, "위례동 행정복지센터" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 상업 및 업무시설, 아파트 단지 등이 밀집된 상가 및 업무지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

물건 부지 동측과 서측으로는 각각 중로에 접해 있으며, 보행자전용도로 및 광장과도 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(위례)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속하며, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (단, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한정).

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

이 외 등기부상의 다수 권리(신탁등기말소, 가압류, 근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인 이승한이 존재합니다.

임차인의 보증금은 50,000,000원, 차임은 2,500,000원입니다.

임차인의 전입일자(사업일자)는 2017년 2월 10일입니다.

하지만, 확정일자는 2025년 10월 1일, 배당신고일자는 2025년 10월 2일로 기재되어 있습니다.

주어진 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 말소되는 권리들에 대한 합계일 가능성이 높습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 일반적으로 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 위례신도시 내 상업지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 업무 시설이 풍부하여 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다.

현재 인접한 A-121호와 합쳐 "노랑통닭"이라는 상호의 음식점으로 이용되고 있어, 해당 업종이나 유사 업종으로의 영업 승계 또는 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

위례동 행정복지센터가 인근에 위치하여 배후 수요가 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 위례동 행정복지센터가 인접해 있으며, 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 의료/교육: 위례신도시 내에 위치하여 생활 편의시설 및 의료, 교육 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이승한(전입일자 2017.02.10)은 대항력을 가지고 있습니다. 확정일자(2025.10.01)가 전입일자보다 늦고 배당신고일자(2025.10.02)도 늦어 배당을 받지 못할 가능성이 높으므로, 보증금 50,000,000원 전액을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 본 건의 경우 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한정되어 있어 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 다만, 향후 매각 시점에서의 규제 변화 여부를 확인해야 합니다.

* 비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 건물 증축 또는 개축 시 고도 제한 등 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 상권 경쟁 및 공실 위험: 위례신도시 내 상권 활성화 정도, 경쟁 업종 현황 등을 면밀히 파악해야 하며, 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 위례신도시의 핵심 상업지역에 위치한 제2종근린생활시설로, 현재 음식점으로 활발히 운영 중인 상태입니다.

다수의 권리가 말소될 예정이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 문제가 가장 중요하게 고려되어야 합니다.

특히 임차인의 확정일자가 전입일자보다 늦다는 점과 배당신고일자를 감안할 때, 보증금 5천만원 전액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

이러한 권리 관계를 명확히 분석하고, 현 시세 및 향후 수익성을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 위례신도시 상업지역의 안정적인 입지.

* 현재 운영 중인 음식점("노랑통닭")으로서 즉시 영업 가능성 및 안정적인 임대 수익 기대.

* 감정가 대비 시세, 주변 실거래가 분석을 통한 시세 차익 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 이승한 임차인의 보증금 50,000,000원으로 예상됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 1,219,000,000원에서 상기 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 주변 시세, 임대료 수준, 향후 개발 가능성, 권리 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 잠재적 리스크(임차인 보증금 인수 등)를 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 구체적인 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.