나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3625 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 254 프라하 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 '퇴촌면행정복지센터' 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 저층의 공동주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는
공동주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상단지까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 배차간격 및
운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서,

외벽 : 외장석 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3개, 거실, 주방/식당, 욕실2개 및 발코니 등)으로 이용 중임.
[후첨 '내부구조도'참조]

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한
구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.
21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 대상물건은 현장조사 시 폐문·부재로 인하여 내부조사가 불가능하였는 바, 내부
구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상의 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 판단하였으
니, 경매 진행 시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경3625 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 254 프라하 비동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 270,000,000원

* 토지면적: 63.30㎡ (약 19.15평)

* 건물면적: 66.25㎡ (약 20.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 '퇴촌면행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 저층 공동주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.

* 교통상황: 대상 단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 기타 지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제402호로, 외벽은 외장석 타일 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 이중창호입니다.

* 이용상태: 다세대주택(방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 및 발코니 등)으로 이용 중입니다.

* 토지: 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 26일 접수된 농협은행의 근저당권 (을1, 240,000,000원)이며, 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 기타 권리: 소유권 이전 (갑3, 갑4), 근저당권 (을1, 을2), 임의경매 (갑5) 등기 내역이 확인됩니다. 채권 총액은 255,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 최근 매매 사례 분석 결과, 2017년에 건축된 전용면적 약 70.72㎡ ~ 72.065㎡의 다세대주택이 200,000,000원에서 215,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건 시세: 본건은 전용면적 66.25㎡ (약 20.04평)으로, 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당합니다. 감정가는 270,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주위는 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 퇴촌면행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 내부시설: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변환경: 녹지 지역에 속하며, 수도권 상수원 보호구역, 자연보전권역 등에 해당하여 환경 관련 규제가 많은 지역입니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 현장 조사 시 폐문 및 부재로 내부 상태를 확인할 수 없었습니다. 집합건축물대장 및 외부 관찰에 기반한 정보이므로, 경매 진행 시 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 낙찰 후 관할 관청으로부터 토지거래 허가를 받아야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금은 인수되지 않으나, 점유 관계 및 실제 거주 여부 등은 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 권리관계가 깨끗하여 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 2021년 사용승인된 신축에 가까운 다세대주택이라는 장점이 있습니다.

* 다만, 현장 내부 확인 불가와 토지거래 허가구역 지정이라는 두 가지 큰 리스크 요소를 안고 있습니다.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 말끔하여 인수되는 권리가 없어 안전합니다.

* 비교적 신축 건물로 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 도시형생활주택으로서의 수요 가능성이 있습니다.

* 내부 미확인 및 허가구역 지정 등 리스크를 고려한 저가 입찰 기회를 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 270,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적, 유사 연식의 다세대주택 매매가는 200,000,000원에서 215,000,000원 수준입니다.

* 내부 미확인, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 시세에 근접하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 임차인 보증금은 인수되지 않으나, 임대관계 미상이므로 점유 및 명도 관련 추가 확인이 필수적입니다.

* 낙찰 후에는 반드시 관할 관청에 토지거래 허가 신청을 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.