나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57413 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2001 대광파인밸리 110동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임 C&A · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 ""화성시청"" 남동측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 노선상가 및 소규모 공장 등이 위치하여 제반 주위환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골조트러스경사지붕 18층 내 제16층 제1602호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

현황 아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 대비 경사지대내 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 설치되어 있고 외곽의 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 보전관리지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57413 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2001 대광파인밸리 110동 16층1602호

용도: 아파트

감정가: 264,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 현황

토지 면적: 63.39㎡ (약 19.17평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지 지분: 63.3896㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 84.96㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

1.4. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 노선상가 및 소규모 공장 등이 위치하여 제반 주위환경의 사정은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트조 경량철골조트러스 경사지붕 18층 내 제16층 제1602호로서, 외벽은 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호는 새시창호임.

이용 상태: 현황 아파트로 이용 중임.

설비 내역: 난방설비, 위생 및 급배수설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 인근 토지 대비 경사지대내 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 본건 단지내 도로가 설치되어 있고 외곽의 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 보전관리지역 등임.

공부와의 차이: 해당 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 소재하는 경기도 화성시 남양읍 남양리 지역은 다세대주택, 단독주택, 상가, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 생활 환경을 갖추고 있음.

주변에 작은 산과 산책로가 있어 쾌적한 환경을 제공한다는 의견이 있음.

2.2. 교통 및 접근성

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 대중교통 접근성은 보통 수준임.

일부 거주민의 경우, 단지 초입에서 퇴근 시간에 교통 체증이 발생하는 경우가 있으며, 마트 등 편의시설 이용을 위해 차량이 필요한 경우가 있다고 언급됨.

해당 지역은 현대자동차그룹 남양연구소 등 다수의 제조 기업이 위치해 있어 자차 이용률이 높은 편이며, 이로 인해 주차 공간 부족 문제가 제기되고 있음.

신안산선 연장 등 교통망 개선이 기대된다는 의견도 있으나, 현재로서는 대중교통이 다소 불편하다는 평가도 있음.

2.3. 건물 상태

본 건물은 2003년 11월에 준공되어 약 24년차 된 아파트임.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되어 있으며, 난방, 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

일부 후기에서는 샷시가 오래되어 교체가 필요했다는 의견이 있었음.

2.4. 지역 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 보전관리지역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기사항 요약

등기부등본상 소유권 보존은 주식회사대광건설에서 이루어졌으며, 이후 조경자에게 소유권이 이전되었음.

현재 본 경매 사건은 중소기업은행이 신청한 임의경매임.

3.2. 권리 분석 (매각으로 소멸되는 권리)

을2 근저당권: 농협은행주식회사 (2016-03-14 접수, 권리금액 60,000,000원) - 말소 기준 권리, 매각으로 소멸됨.

을4 근저당권: 중소기업은행 (2022-03-17 접수, 권리금액 180,000,000원) - 매각으로 소멸됨.

갑4 임의경매: 중소기업은행 (2025-08-19 접수, 권리금액 299,179,366원) - 본건 경매 사건, 매각으로 소멸됨.

등기부채권 총액: 240,000,000원 (근저당권 합계)

3.3. 임차인 현황

임차인: 우신공업주식회사

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 인수할 필요는 없음. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: -"로 기재되어 있어, 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 노선상가 등이 혼재되어 있어 일반적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대형마트 등 특정 편의시설은 차량 이동이 필요한 것으로 보임.

남양뉴타운이 개발 중이며, 화성시청, 남양읍사무소 등 관공서가 인근에 위치함.

4.2. 지역 개발 잠재력

해당 지역은 현대자동차그룹 남양연구소가 위치하고 있어 관련 산업 배후 주거지로서의 역할을 하고 있으며, 향후 교통망 개선(신안산선 연장 등)에 대한 기대감이 있음.

다만, 지역 개발 호재에 비해 교통 불편 및 주차 문제 등의 숙제가 남아있다는 평가도 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 남양중학교, 화도중학교 등이 소재함.

어린이집으로는 동산몬테소리어린이집가정, 대광아이사랑어린이집가정, 대광어린이집민간 등이 확인됨.

5.2. 편의시설

주변에 노선상가 등이 있으나, 대형마트 등 편의시설은 차량을 이용해야 하는 수준임.

5.3. 주거 환경

주위 환경은 보통 수준이나, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

일부 거주민 후기에 따르면 벌레가 많다는 의견과 샷시 노후화에 대한 언급이 있었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 교통 불편 및 주차 문제

대중교통 이용이 다소 불편하며, 특히 출퇴근 시간대 교통 체증 및 심각한 주차 공간 부족 문제가 지적됨.

이는 향후 거주 만족도에 영향을 미칠 수 있는 요인임.

6.2. 건물 노후화

2003년 준공된 건물로 약 24년차 되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

일부 후기에서 샷시 노후화에 대한 언급이 있었음.

6.3. 지역 내 혼재된 시설

주거지역 인근에 소규모 공장 등이 위치하여 소음, 분진 등 환경적인 요인 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어려움. 다만, 제공된 정보 상으로는 심각한 혐오시설은 확인되지 않음.

6.4. 임차인 관련

임차인 우신공업주식회사는 대항력이 없으므로 보증금 인수 의무는 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 아파트로서, 화성시청 인근 지역의 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 6,400만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 근저당과 임의경매가 존재하며, 모두 매각으로 소멸됩니다. 대항력 있는 임차인은 없으므로 낙찰자는 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

주변 환경은 보통 수준이나, 교통 불편, 주차 공간 부족, 건물 노후화 등의 단점도 존재합니다. 소규모 공장 등이 혼재하는 지역이나, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 화성시청 인근의 아파트 물건으로, 시청 및 관공서 이용이 편리함.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 용이함.

* 전체 근저당 및 임의경매 채권이 말소되어 권리관계가 명확함.

* 향후 교통망 개선(신안산선 연장 등)에 대한 기대감이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 264,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없고, 말소되는 권리들만 존재하므로 감정가를 기준으로 시세 및 현장 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 상세 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하지만, 일반적인 경매 절차 및 본건의 권리관계를 감안할 때, 감정가 수준 내외 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 264,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.