나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57459 [1] 경기도 화성시 오산동 988 동탄역반도유보라아이비파크5.0 1503동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 동측 인근에 위치하는 공동주택(아파트)
제1503동 제7층 제704호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이
혼재하는 지역으로서 공공시설 및 생활편익시설 등과의 접근성 등으로 보아 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 SRT, GTX-A노선 ""동탄역""
이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하-층/지상29층 건물 내 제7층 제704호로서,
(사용승인일 : 2017.09.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(아파트)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,
주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내외로 도로 개설되어 있으며, 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~
25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.
8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트
)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 또는 이해관계인의 부재,
폐문, 시건장치 등으로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및
탐문조사 등에 의해 표준적인 이용상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상이할 수
있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경57459 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 오산동 988 동탄역반도유보라아이비파크5.0 1503동 7층704호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

1040000000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 51.49㎡ (약 15.57평)

* 토지 지분: 51.494299999999996㎡ (약 15.57평)

* 건물 면적 (전용면적 추정): 84.97㎡ (약 25.70평)

* 분양 면적: 제공된 정보에 명시되어 있지 않음.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

으뜸새마을금고

1.9. 특이사항

중복사건, 유동화물건

1.10. 특수물건정보

중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "여울초등학교" 동측 인근에 위치하는 공동주택(아파트) 제1503동 제7층 제704호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다. 공공시설 및 생활편익시설 등과의 접근성 등으로 보아 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 SRT, GTX-A노선 "동탄역"이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통인 편입니다.

2.3. 토지의형상및이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

2.4. 인접도로상태등

아파트단지 내외로 도로 개설되어 있으며, 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됩니다.

2.5. 토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역 (동탄2지구)

* 지구단위계획구역: 화성동탄(2)

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m) (일반도로, 동탄2지구) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)

3. 권리분석

3.1. 집합건물등기부요약

* 소유권보존: 주식회사반도건설 (2017-11-13)

* 소유권이전: 이정애 (2017-12-26, 매매)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2017-12-26, 132,000,000원)

* 기타 권리: 우리은행 근저당권 (2017-12-26, 110,000,000원), 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (2023-03-27, 554,400,000원)

* 경매신청권리: 으뜸새마을금고 임의경매 (2025-08-20, 486,106,570원)

* 압류: 동화성세무서장 (2025-09-30)

* 추가 임의경매: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 (2025-12-04, 사건번호 2025타경59239)

3.2. 등기부채권총액

796400000원

3.3. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 내부 조사 시 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로소멸되지않는권리

없음 (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변상업및편의시설

본건은 아파트단지 내 근린생활시설과 더불어, 동탄역 인근의 다양한 상업시설 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

4.2. 주거환경

다수의 아파트단지 및 공공시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.3. 교통망

SRT, GTX-A 동탄역이 근거리에 위치하여 서울 강남 및 전국 주요 도시로의 이동이 매우 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* 여울초등학교가 동측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교육환경 보호구역 (상대/절대)에 해당됩니다.

5.2. 교통환경

* 동탄역 (SRT, GTX-A)까지의 접근성이 뛰어나 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용도 용이합니다.

5.3. 편의시설

* 단지 내 및 인근 상업시설을 통한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 공공시설과의 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 중복사건및유동화물건

동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중이며, 유동화 물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성이나 변동 가능성을 시사합니다.

6.2. 내부상태확인불가

감정평가 과정에서 소유자 또는 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 내부 상태는 외부 관찰 및 탐문 조사에 의한 추정치와 다소 상이할 수 있습니다.

6.3. 임대차관계불확실성

현재 거주 중인 임차인이 있는지, 대항력은 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

6.4. 토지거래계약허가구역

본 물건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자가 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. 일반적인 내국인 개인 매수자에게는 해당되지 않을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄역 역세권에 위치한 아파트로, 탁월한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 높은 주거 선호도를 기대할 수 있습니다. 신축급 아파트이며 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 분석이 상대적으로 용이합니다. 그러나 중복 사건, 유동화 물건, 내부 확인 불가, 임대차 관계 불확실성 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토하고, 철저한 현장 조사를 통해 실제 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 최상급 입지: 동탄역 (SRT, GTX-A) 초역세권으로 압도적인 교통 편리성.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 근린생활시설, 상업시설, 교육 시설 접근성 우수.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물 상태 유지.

* 일괄 매각: 토지와 건물의 권리 관계 명확.

9. 예상입찰가

* 감정가: 1040000000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가를 기준으로 하되, 최근 동탄 지역 아파트 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본 물건의 고유한 특성(중복 사건, 내부 확인 불가 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.