나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1602 [1] 경기도 화성시 오산동 976-3 여울시티1 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""GTX-A 동탄역"" 서측 인근에 소재하며, 주위는 주간선도로를 따라 근린생활시설, 오피스텔 및 대규모 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 동측 인근에 ""GTX-A 동탄역""소재하며, 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상13층 건물 중 제1층 제101호, 제102호로서(사용승인일 2021.04.22),
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

제101호:집합건축물 대장상 제1종근생(소매점)으로 등재, 제102호:집합건축물 대장상 제2종근생(휴게음식점)으로 등재되어 있으며 현황은 2개호 일반음식점으로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 지하주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 대체로 가장형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 차,인도분리된 왕복5차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 남측으로 노폭 약 10~12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

오산동 976-3 :도시지역, 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 제1종근생(소매점)으로 등재되어 있으며, 현황은 일반음식점으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1602 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 하OOO

* 감정가: 1,320,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 경기도 화성시 오산동 976-3, 여울시티1, 1층 101호

* 토지 면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

* 건물 면적: 43.70㎡ (약 13.22평)

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근생(소매점) / 현황 일반음식점)

1.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하4층, 지상13층 건물 중 제1층 제101호

* 사용승인일: 2021.04.22

* 외벽: 석재 마감 등

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 창호: 알루미늄 새시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경기도 화성시 오산동 소재 "GTX-A 동탄역" 서측 인근에 위치함.

* 주위는 주간선도로를 따라 근린생활시설, 오피스텔 및 대규모 아파트단지 등이 혼재된 지역임.

* 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량의 출입이 원활함.

* 동측 인근에 "GTX-A 동탄역"이 소재함.

* 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통임.

2.3. 도로 현황

* 본 건은 북측으로 차, 인도 분리된 왕복 5차선 아스팔트 포장도로에 접함.

* 남측으로는 노폭 약 10~12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 도시지역, 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)).

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상자: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부등본 요약)

* 등기부채권 총액: 2,208,000,000원

* 말소기준권리: 2023-11-30 접수, 하나은행 근저당권 (금2,208,000,000원)

* 본 경매 개시 결정 등기: 2025-08-25 접수, 하나은행 임의경매 (1,887,115,415원)

* 기타 등기: 소유권 이전 (정수아), 신탁등기 말소 등

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시적 언급은 없으나, 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 정보: 제공된 정보 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다: 임차인 정보가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현 이용 상태

* 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 현황은 일반음식점으로 이용 중임.

* 본 건은 여울시티1 건물 내 1층 101호임.

* 건물 내 제101호와 제102호가 구분되어 있으나, 감정평가서 요약에 따르면 현황은 2개 호가 일반음식점으로 함께 이용 중인 것으로 보임.

4.2. 주변 상권 특성

* GTX-A 동탄역 역세권 인근에 위치하여 유동인구가 풍부할 것으로 예상됨.

* 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 대규모 아파트 단지가 혼재되어 배후수요가 높음.

* 중심상업지역에 해당하여 상업 활동이 활발한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* GTX-A 동탄역을 중심으로 다양한 편의 시설 및 교통 시설 이용이 편리함.

* 주변의 상업 시설 및 주거 시설을 통해 생활 편의성 확보 가능.

5.2. 기타 참고사항

* 유동화 물건으로 분류되어 있음.

* 임대 관계는 미상임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

* 집합건축물대장상 용도(제1종근생-소매점)와 실제 이용 현황(일반음식점)이 상이하여, 향후 건축법 등 관련 법규 위반으로 인한 문제가 발생할 수 있음.

* 현황에 맞춰 용도 변경 절차가 필요하거나, 원상복구 명령 등의 행정처분 가능성이 있음.

6.2. 유동화 물건

* 유동화 물건 특성상 복잡한 권리 관계나 매각 과정상의 변동 가능성이 있을 수 있음. (추가적인 법률 검토 권장)

6.3. 임차인 미상

* 임차인 현황이 파악되지 않아, 추후 명도 관련 분쟁이나 미정산 보증금 발생 가능성에 대한 주의가 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 GTX-A 동탄역 인근 중심상업지역에 위치하여 입지적 장점이 우수하며, 신축 건물(2021년 사용승인)로서 물리적 상태 양호함.

* 주변의 풍부한 배후수요와 교통 편의성은 높은 상권 가치를 시사함.

* 그러나 집합건축물대장상 용도와 현황 이용 용도의 차이, 임차인 정보 부재, 유동화 물건이라는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적임.

* 현재까지 검색된 정보로는 GTX-A 동탄역 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았음.

8. 투자 포인트

* GTX-A 동탄역 초역세권 프리미엄: 수도권 교통망의 핵심인 GTX-A 노선 개통으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 비교적 최근에 지어진 건물로, 유지보수 비용 절감 및 현대적인 시설 이용 가능.

* 중심상업지역: 활발한 상업 활동이 예상되며, 다양한 업종의 잠재적 고객 확보 용이.

* 대규모 주거단지 배후: 인근 아파트 단지 및 오피스텔의 수요를 흡수할 수 있는 위치.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하나, 본건의 경우 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다.

* 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 추가적으로 고려해야 합니다.

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 임대 현황 파악 후 예상 임대 수익률 분석

* 현황 용도(일반음식점)로 인한 추가적인 투자 비용 (용도 변경, 인테리어 등) 고려

* 잠재적 리스크(용도 불일치, 명도 등) 해소 비용 산정

* 따라서, 상세한 현장 조사 및 권리 분석, 시장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.