나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3468 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 727-2 센트럴힐 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 ""부천남초등학교"" 남측 인근에 위치하고, 본건
주위는 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근에 버스정류장 및 전철역(부천역)등의 대중교통
시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 3층 301호로서,
외벽: 석재 및 판넬 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 동측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-867)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(부천남초등학교(병설유
치원)-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경3468 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 393,000,000원

2.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 727-2 센트럴힐 3층301호

* 건물명: 센트럴 힐

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 38.33㎡ (약 11.6평)

* 건물면적: 63.02㎡ (약 19.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

2.

3.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, 남측 인근에 부천남초등학교가 소재합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

3.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (부천남초등학교)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 2025.8.26.~2026.8.25. 해당 기간 내 거래 시 허가 필요)

4. 권리분석

2.

4.1. 말소기준권리

* 본 경매의 말소기준권리는 2022년 8월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

4.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸)

4.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

* 주의: 임대관계가 미상인 점을 고려하여, 명도 시 발생할 수 있는 명도 저항 및 예상치 못한 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다. 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 거주자나 임차인이 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

2.

5.1. 주변 상업 시설

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경 관련 시설

* 부천남초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 생활정보

2.

6.1. 교육 시설

* 부천남초등학교 (남측 인근)

6.2. 편의 시설

* 부천역 인근으로 상업시설 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

2.

7.1. 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 외국인 등 특정 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 내)

7.2. 명도 관련 불확실성

* 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 0원이라도 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7.3. 주변 시설

* 종합적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 환경 파악을 위해서는 현장 답사가 필요합니다.

8. 종합 의견

2.

* 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 부천역과 초등학교 인근에 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

* 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 일괄매각 대상입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

2.

9.1. 신축급 건물

* 2020년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9.2. 편리한 교통 및 생활 환경

* 부천역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 초등학교와 근린생활시설이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

9.3. 일괄매각

* 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 용이합니다.

10. 예상 입찰가

2.

10.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 2022년식 '단지형연립주택부천블루하임'(49.91㎡)이 2026년 7월 3일 27,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 551만원 수준입니다.

* 본건(63.02㎡)에 이 시세를 적용하면 약 347,283,600원 (63.02㎡ * 5,510,118원/㎡)으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 393,000,000원이며, 최근 유사 신축 건물 시세는 약 347,283,600원으로 파악됩니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

* 낙찰 가능한 가격대는 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

* 주변 시세(약 347,283,600원)와 감정가(393,000,000원)를 고려할 때,

* 보수적인 접근 시: 감정가의 80% 수준 (약 314,400,000원)

* 적정가 수준: 감정가의 90% 수준 (약 353,700,000원)

* 본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가 전액이 취득 비용이 됩니다.

* 토지거래허가구역 및 명도 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 360,000,000원

* 최종 입찰가는 해당 물건의 명도 가능성, 권리 분석상의 잠재적 위험, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.