나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34274 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 44-5 스테이트로뎀 9층101-902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 춘의역(지하철 7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제101-902호으로서,
(사용승인일 : 2018.06.05)

외벽 : 몰탈 위 페인팅, 인조석붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 20미터 및 8미터의 아스콘포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원미동 44-5번지 : 준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))
원미동 44-11번지 : 준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34274 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 44-5, 스테이트 로뎀 9층101-902호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 주요 용도: 업무시설, 기타 용도: 업무시설, 근린생활시설)

* 건물 사용승인일: 2018년 6월 5일

* 토지면적: 16.40㎡ (약 4.95평)

* 건물면적: 66.71㎡ (약 20.17평)

* 감정가: 274,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 북동측 인근에 위치함.

* 주변환경: 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건 인근에 버스정류장이 소재하고, 북서측 근거리에 지하철 7호선 춘의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 20미터 및 8미터의 아스콘포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 해당 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 중로1류에 접합됨. 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당함.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 현재 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 8일 접수된 주택도시보증공사의 근저당 (채권액 1,396,000,000원)으로, 매각으로 인해 모든 후순위 권리는 소멸될 예정임.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 1,676,000,000원으로 높으나, 이는 채권자(주택도시보증공사)가 경매를 신청했기 때문임.

* 소유권: 모은서, 김석진 등의 소유권 이전 기록이 확인됨.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(임차인: 오 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020년 9월 7일 / 2020년 8월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을3)가 되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위임. 또한, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정임.

* 조

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 800,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보에 대한 명확한 확인 및 정산 절차가 필요할 수 있음.

* 기타 권리: 부산지방법원 2021카단105553 가압류, 서초세무서장 압류, 용산세무서장 압류, 부천시 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 원미동 44-5번지 일대는 준공업지역과 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어, 지역 내 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있음.

* 원미구청 및 춘의역 역세권의 유동인구를 배후로 하며, 주변의 다양한 업무시설과 주거 시설을 대상으로 하는 상업 서비스 제공이 이루어지고 있음.

* 최근 실거래가 데이터에 따르면, 본건과 동일 건물 내 유사 면적(66.71㎡)의 오피스텔이 2026년 4월, 9층에서 250,000,000원에 거래된 사례가 있어, 이를 기준으로 현재 시세가 형성되어 있다고 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있고, 춘의역을 통한 대중교통 이용이 편리함. 원미구청 등 관공서와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주거환경: 본건은 2018년에 준공된 스테이트 로뎀 오피스텔 내에 위치하며, 건물 노후도가 낮아 쾌적한 주거 환경을 제공함.

* 단지 내 시설: 건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 허가 기간(2026년 8월 25일까지) 내 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (외국인 등 특정 거래 시 해당)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와의 인수 조건 변경 관련 내용이 명시되어 있으므로, 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 추가 확인이 필요함. (단, 임차권이 매각으로 소멸되는 점은 긍정적 요인임.)

* 미확인 임차인: 임차인 조원석의 경우, 대항력은 없으나 보증금 및 차임 정보 일부 누락으로 인해 정확한 정산 및 권리 관계 확인에 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 원미동에 위치한 스테이트 로뎀 오피스텔로, 2018년 준공으로 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자는 인수 부담 없이 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항에 대한 면밀한 검토와 확인이 요구됩니다. 최근 실거래 사례를 바탕으로 시세가 형성되어 있으며, 임차인 조원석 관련 권리 관계의 명확한 정리가 필요한 건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 임대 수익 및 향후 가치 상승 기대.

* 우수한 입지 및 접근성: 원미구청 인근, 춘의역 이용 가능, 대로변 접근성 좋음.

* 권리상 하자 없음: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 추가 부담이 없음.

* 활발한 실거래: 유사 면적 오피스텔이 최근 꾸준히 거래되고 있어 시세 파악 용이 및 환금성 높음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 건물 내 유사 면적(66.71㎡) 및 층수(9층)의 오피스텔이 2026년 4월 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 274,000,000원이지만, 최신 실거래가를 기준으로 판단할 때, 현 시세를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 260,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있는 수치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.