나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34255 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 172-13 아람채5차 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 ""부원초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 5층 501호로서
(사용승인일: 2019.06.28)
외벽: 돌붙임 및 치장벽돌타일 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역),상대보호구역(부원초-부천교육
지원청문의),과밀억제권역,중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경34255 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 소사구 소사본동 172-13 아람채5차 5층501호

1.3. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)

1.4. 감정가

231,000,000원

1.5. 면적

건물 전용면적: 54.48㎡ (약 16.48평)

토지 면적: 27.97㎡ (약 8.46평)

토지 지분: 27.97㎡ (약 8.46평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 주요 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "부원초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의), 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2019-07-04, 주식회사지음하우징

* 소유권이전: 2021-06-14, 김민국 (매매 229,000,000원)

* 압류: 2023-01-06, 서울특별시강서구 (말소기준권리)

* 주택임차권: 2023-07-14, 김동진 (권리금액 229,000,000원, 말소 대상)

* 전입일자: 2021-06-14

* 확정일자: 2021-05-26

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정

* 강제경매: 2025-08-25, 주택도시보증공사 (권리금액 229,000,000원, 말소 대상)

* 압류: 2026-02-02, 강서세무서장 (말소 대상)

3.2. 말소기준권리

2023-01-06 접수된 서울특별시강서구의 압류입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 3번 주택임차권(김동진)은 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김동진)

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-14

* 확정일자: 2021-05-26

* 배당신고일자: 2023-07-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸됨.

3.5. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위의 임차권 및 강제경매 등기 등이 존재하여 매각으로 인한 권리 소멸에 특별한 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사의 임차권 등기가 말소 예정되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2025년 12월, 소사본동 52-24번지 중앙가동(1984년식 연립) 36.24㎡가 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월, 소사본동 111-6번지 유일맨션(2002년식 다세대) 36.71㎡가 1억 6,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 2019년 준공된 도시형생활주택으로, 인근의 오래된 연립/다세대 주택보다 건축 연도가 신축입니다. 제공된 시세 자료는 거래 면적이 본건(54.48㎡)보다 작고 건축 연도가 오래되었습니다.

최근 거래된 연립/다세대 주택의 면적당 가격은 약 436만원/㎡ ~ 483만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가는 231,000,000원이며, 이는 면적당 약 424만원/㎡ 수준으로, 최신 건축 연도를 감안할 때 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 사용승인일: 2019년 06월 28일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 외벽: 돌붙임 및 치장벽돌타일 마감

* 내벽: 벽지 등 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

5.2. 설비 내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있습니다.

5.3. 주변 시설

* 학교: 부원초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임대 관계는 현재 미상입니다. 입찰 전 현장 조사 또는 관련 정보를 통해 임차인 현황을 재확인하는 것이 좋습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경이라는 문구가 반복적으로 언급되어 있으나, 권리분석상 매각으로 소멸되는 권리이므로 명확한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건으로부터 도보 이동 가능한 거리 내에 뚜렷하게 분류되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 인근은 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 소사본동에 위치한 신축(2019년 준공) 도시형생활주택으로, 부원초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 여건 또한 양호하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 있습니다. 권리 관계가 명확하며, 매각으로 인한 인수 부담이 없는 물건으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 사항은 현재 권리 소멸에 영향을 주지 않는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년 준공된 건물로 상대적으로 최신 시설과 상태를 유지하고 있어 하자 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 교통 및 입지

부원초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

8.3. 권리관계 명확

말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하며, 임차인의 대항력 없음 및 HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

8.4. 합리적 감정가

주변 시세 및 신축 연식 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 231,000,000원입니다. 주변 유사 연식 및 면적의 거래 사례는 부족하나, 최근 거래된 연립/다세대 주택의 가격 수준과 본건의 신축 연식, 면적, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하였습니다. 인수 보증금은 없으므로 감정가 및 시장 시세를 바탕으로 산정합니다.

9.2. 예상 입찰가

210,000,000원 ~ 225,000,000원

9.3. 입찰 전략

감정가 수준에서 낙찰 가능성이 있으나, 경쟁 입찰 상황 및 향후 시장 전망을 고려하여 적정선을 판단하는 것이 중요합니다. 신축이라는 점을 감안하여 감정가 이하로 접근하되, 시세보다 높은 가격으로 공격적인 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.