나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34244 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 333-10 삼성드림빌 102동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내촌어린이공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제4층 제401호로서,
외벽 : 미장스톤 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지
거래계약에관한허가구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34244 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 333-10 삼성드림빌 102동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 8,900만원

토지면적: 26.34㎡ (약 7.97평)

건물면적: 44.28㎡ (약 13.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내촌어린이공원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 도로 상태: 본건은 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 편리합니다.

* 주변 시설: 인근에 내촌어린이공원이 위치해 있습니다. (일반적인 주거지역 특성상 대규모 혐오시설은 발견되지 않을 것으로 예상됩니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 18일 접수된 주식회사제이에스대부디자인벨류의 근저당권(을7)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 기록 (갑2, 갑13)

* 주식회사제이에스대부디자인벨류 근저당권 (을7)

* 부천시 압류 (갑16)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑17)

* 주택도시보증공사(오학근) 주택임차권 (을8): 등기부상 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 혼선이 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 실제로는 소멸될 가능성이 높습니다. 이 부분은 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 별도의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항은 변동 가능성이 있으므로 주의가 요구됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-03

대항력: 없음

* 임차인: 오 (주택도시보증공사 관련으로 추정)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-01

확정일자: 2021-12-01

배당신고일자: 2023-12-05

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025-07-03

대항력: 없음

* 특이사항: 'HUG 인수조건 변경' 표기는 주택도시보증공사의 채권 인수 및 매각 조건 변경 등으로 인한 특수 물건일 가능성이 있으며, 권리관계 해석 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 주로 다세대주택과 근린생활시설이 밀집된 일반 주거지역입니다.

* 최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 18일 거래, 33.0㎡ (약 9.98평), 1억 2,000만원 (우성주택)

* 2025년 12월 12일 거래, 35.4㎡ (약 10.71평), 9,000만원 (선경타운)

* 2025년 12월 18일 거래, 43.2㎡ (약 13.06평), 8,000만원 (12-2번지)

* 상기 매매 사례와 비교할 때, 본건의 감정가(1억 8,900만원)는 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 2011년 준공으로 비교 사례(1986년~2001년식)보다 신축이라는 점은 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 내촌어린이공원이 인접해 있으며, 주변에 각종 생활 편의 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통 편의: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가가 최근 인근 다세대주택 거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 낙찰 후 시세차익을 고려하신다면, 현 시세를 정확히 파악하고 입찰가를 결정해야 합니다.

* HUG 관련 복잡성: 'HUG 인수조건 변경', '특수물건정보: HUG 인수조건 변경' 등의 문구는 주택도시보증공사의 개입으로 인한 매각 조건의 특수성 또는 변동성을 시사합니다. 특히 등기부상 임차권 말소 여부와 물건명세서 상의 내용이 상반되는 부분은 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 내에 위치합니다. 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 매수 시 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. 이에 대한 사전 확인 및 절차 진행이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 교통 여건은 일반적인 수준입니다. 권리 관계는 주택도시보증공사(HUG)의 개입으로 인해 다소 복잡한 양상을 보일 수 있으나, 현재까지의 정보로는 임차보증금 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG의 인수 조건 변경 사항과 관련된 권리관계(특히 임차권)는 재확인이 필요합니다. 가장 중요하게 고려해야 할 점은 감정가와 주변 시세 간의 상당한 차이입니다. 신축 연도(2011년)를 감안하더라도 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 향후 매수 후 행정적 절차로 인한 부담이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 잠재적 저평가 가능성: 감정가와 시세의 괴리를 이용한 시세차익 실현 기회를 노릴 수 있습니다.

* 신축 건물: 2011년에 준공되어 인근의 노후된 건물들에 비해 상대적으로 최신 건물입니다.

* HUG 관련 조건 정리: HUG의 인수조건 변경 사항이 명확해지고 권리관계가 정리된다면, 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 8,900만원

* 인근 최근 매매가: 8,000만원 ~ 1억 2,000만원

* 본건 건물은 2011년 준공으로 인근 매물(1986년~2001년식)보다 신축이라는 장점이 있습니다.

* 그러나 감정가와 최근 거래가 사이의 큰 가격 차이를 고려할 때, 감정가에 근접한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

* 신축 연도의 프리미엄과 HUG 인수조건 변경 등 특수 사항의 명확성 여부를 종합적으로 고려하여, 인근 최고가 거래 수준(1억 2,000만원)에 추가적으로 10~20% 정도의 프리미엄을 적용하거나, 감정가의 80~90% 수준에서 접근하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 1억 3,000만원에서 1억 6,000만원 선에서 신중하게 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.