나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34260 [1] 경기도 김포시 풍무동 916 재인구겐하임 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ""풍무초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 주상복합부동산과 상업용부동산이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건 중 4층 403호로서
외벽 : 대리석 불임 및 페인트 마감
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샤시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 기계식 주차시설, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로, 남동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물현황도상 다락방이 존재하며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 김포시 풍무동에 위치한 오피스텔(재인구겐하임 4층 403호)에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 사건번호 부천지원 2025타경34260 (1)로 진행되는 본 물건은 부동산 강제 경매로, 감정가는 268,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, HUG 인수조건 변경 및 대지권 미등기 등의 특이사항이 있습니다.

1.2. 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34260 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 916 재인구겐하임 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 495.90㎡ (토지 공유 지분 8.16㎡ 추정)

건물 면적: 42.58㎡ (전용 면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

주요 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대지권 미등기

기타 사항: 건물 현황도상 다락방 존재 (등기부상 명시되지 않았을 수 있음), 임대 관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 동일 유형의 주상복합 부동산과 상업용 부동산이 소재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 버스 정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 대로, 남동측으로 소로의 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류(체납징세 과-티17219) - 강서세무서장 (2023-03-28)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸 예정입니다. 물건명세서 상 주택임차권이 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 주요 등기 현황

소유권 보존 등기 이후 설정된 주택임차권, 공유자전원지분 이전, 강서세무서장 압류, 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 압류, 주택도시보증공사 강제경매, 김포시 압류 등 모든 권리들은 말소기준권리 이하에 해당하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (권수진): 보증금 265,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-03, 확정일자 2022-02-21, 배당신고일자 2023-07-11. 대항력 없음. (HUG 관련자로 인수되지 않을 것으로 판단됨)

* 김대현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-21. 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 풍무동은 김포시의 주요 상업지역 중 하나로, 주상복합 건물과 근린생활시설이 밀집하여 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 업종 현황

오피스텔 및 관련 상가 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 지역입니다. 다만, 주변 상업지구 활성화 수준에 따라 공실 위험 등은 상이할 수 있습니다. (리치고 분석 결과, 일부 오피스텔 단지의 공실 및 임대 난항 언급 - 검색 결과 참조)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 다양한 상업시설, 마트, 편의점 등이 소재하여 생활에 편리함을 더합니다. 홈플러스 김포풍무점, 노브랜드 김포풍무점 등이 인근에 위치합니다 (검색 결과, 참조).

5.2. 교육시설

인근에 풍무초등학교가 위치하며, 양도중학교, 금파중학교 등 교육 시설 이용이 용이합니다 (검색 결과, 참조).

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

김포시 내에 자원순환과(폐기물 처리 시설) 및 소각장 건설 관련 논의가 있으나, 본 물건(풍무동 916번지)과 직접적으로 근접한 거리에는 혐오시설이 없는 것으로 파악됩니다. (검색 결과,,, 참조)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

토지권리가 등기되지 않은 상태로, 이는 매수 후 추가적인 비용과 절차가 발생할 수 있음을 의미합니다. 다만, 관련 서류 제출 등 보완 조치가 진행된 것으로 파악됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경은 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 임차인 권리 관계와도 연관이 있을 수 있으므로, HUG 측과 상세한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

건물 현황도상 다락방이 존재하나, 등기부상 명확히 기재되지 않았을 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 현재 공실이거나 명도가 필요할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동의 상업지역에 위치하여 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 오피스텔로서 주거 및 업무 기능을 겸할 수 있는 장점이 있습니다.

그러나 대지권 미등기, HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 매수 시 신중한 검토와 추가 확인이 요구됩니다. 권리관계는 말소 예정으로 비교적 명확하나, 물건의 실제 가치를 판단함에 있어 이러한 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김포시 풍무동 상업지역 내 입지로, 향후 지역 발전 가능성에 따른 가치 상승 기대.

* 풍무초등학교 등 교육 시설 인접으로 주거 선호도 형성 가능.

* 대지권 미등기 해소 시 토지 가치 상승 가능성.

* 말소 예정 권리가 많아 비교적 명확한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용 면적은 42.58㎡ (약 12.87평)입니다.

감정가는 268,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 6,300,000원 수준입니다.

주변 유사 오피스텔 경매 물건 정보 (검색 결과 참조)에 따르면, 동일 건물 내 19평(약 62.7㎡) 오피스텔의 시작가가 268,000,000원입니다. 이를 단순 역산하면 본 물건(12.87평)의 시장 가치는 약 182,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가보다 현저히 낮은 수준입니다.

또한, 대지권 미등기, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크와 김포 지역 부동산 시장의 민감성 (검색 결과 참조)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.