나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3338 [1] 경기도 부천시 오정구 작동 69-14 성은주택 2동 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼작로396번길에 위치하며,
주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

1990년 12월에 사용승인된
벽돌조 슬래브지붕 2층건 중
지층 1호(현관표시:B01)로서,
외벽: 적벽돌 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(사용승인일:1990-12-26)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(원종초)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인
등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경3338 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 작동 69-14 성은주택 2동 지층1호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

토지면적: 46.50㎡ (약 14.07평)

토지지분: 46.5㎡ (약 14.07평)

건물면적: 45.18㎡ (약 13.67평)

건물지분: 45.18㎡ (약 13.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼작로396번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 건축물 정보

사용승인일은 1990년 12월 26일입니다. 본 건물은 벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물(지상 2층, 지하 1층)이며, 본건은 그 중 지층 1호입니다. (건축물대장 상 전유부에는 '2층 1호'로 표기되어 있으나, 감정평가서 및 현황 상으로는 '지층 1호'로 이용 중임을 따릅니다.) 외벽은 적벽돌 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(원종초), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023년 1월 3일 접수, 채권액 55,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정으로 등기된 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하며, 이들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권 설정은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 용도 및 이용현황

본 물건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 토지는 해당 건물의 부속 토지로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 환경

주변에 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 주거 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 지역입니다.

4.3. 토지 및 도로

본건 토지는 장방형의 토지로서, 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 설비 내역

건물에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 상 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1990년에 사용승인되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 경매 낙찰 후 잔금 납부 시점에 허가 절차 관련 확인이 필요합니다. (단, 법원 경매 절차의 특성상 별도 허가 없이 진행될 수 있으므로, 취급 법원에 문의가 필요합니다.)

* 지층: 지층이라는 점은 채광, 통풍, 습기 등에 다소 불리할 수 있으며, 이는 실거주 만족도 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 작동에 위치한 다세대주택 지층입니다. 1990년에 건축된 건물로 연식이 있으나, 주거 및 교통 환경은 비교적 양호한 편입니다. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적은 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 토지거래허가구역에 해당되는 점은 명도 및 잔금 납부 시 주의가 필요합니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부천시 오정구 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 가치 상승 여지: 노후화된 건물이지만, 리모델링 또는 재건축 등의 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 95,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2026년 3월 거래 (2001년식, 53.67㎡): 177,000,000원 (약 3,298,000원/㎡)

* 2025년 12월 거래 (2013년식, 46.14㎡): 170,000,000원 (약 3,684,000원/㎡)

* 2025년 12월 거래 (1987년식, 37.68㎡): 60,000,000원 (약 1,592,000원/㎡)

* 본건 물건은 1990년식, 45.18㎡, 지층입니다. 건축 연도가 유사한 1987년식 물건(약 159.2만원/㎡)의 시세를 고려하고, 본건이 지층임을 감안하면, 시장 가격대는 약 170만원/㎡ ~ 200만원/㎡ 범위로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 본 건의 예상 시장 가치는 약 7,700만원 ~ 9,900만원 범위로 산정됩니다.

* 인수 보증금 부담은 없으므로, 감정가 95,000,000원을 기준으로, 시장 가치 범위를 고려하여 보수적으로 접근 시 80% 수준인 약 76,000,000원부터 관심을 가져볼 수 있습니다. 경쟁이 치열할 경우, 90% 수준인 약 85,500,000원까지도 고려 가능한 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.