나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3345 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 547-2 풍림빌라 지층 비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 '덕산고등학교' 남서측 인근에 위치한 풍림빌라

제지층 제비02호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

인근까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 지층 비02호로서,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 1998.01.21)

외 벽 : 모르타르위페인팅

창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(덕산고-교육청문의)<교육

환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕산초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한

법률>, 상대보호구역(예림유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억

제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8

.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관

계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2025타경3345 (1)

소재지

경기도 부천시 오정구 오정동 547-2 풍림빌라 지층 비02호

용도

다세대주택

감정가

116,000,000원

면적

토지면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

토지지분: 35.96㎡ (약 10.88평)

건물면적: 58.22㎡ (약 17.61평)

건물지분: 58.22㎡ (약 17.61평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOO (국민은행으로 추정)

특이사항

토지거래허가구역, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 '덕산고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 본건 필지는 북서측으로 약 8m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 국민은행의 근저당권(접수일자: 2015-06-10, 권리금액: 45,900,000원)에 의해 본건 경매개시결정(2025-08-22) 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 기록은 2014년 9월 3일과 2015년 6월 10일에 각각 유승곤, 최인섭으로 확인됩니다. 등기부채권 총액은 49,100,000원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 오정동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 덕산고등학교 인근에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심상업지구와는 다소 거리가 있어, 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 교육: 덕산고등학교, 덕산초등학교, 예림유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활필수품 구매 및 편의시설 이용이 가능합니다. 스타필드 시티 부천 등 대형 쇼핑몰 이용도 비교적 용이합니다.

* 기타: 부천아트벙커B39와 같은 문화시설이 인근에 있으며, 공원 등 녹지 공간도 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 그 효력 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내 경매가 진행되므로, 낙찰자는 외국인 토지거래 허가 절차 또는 관련 규정을 준수해야 할 수 있습니다. 이는 외국인 또는 사업 목적에 따라 취득에 제한이 따를 수 있는 요인이므로, 사전에 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보: '공동담보' 표기는 본건 외 다른 부동산에도 동일한 채무가 담보로 설정되어 있음을 의미합니다. 이는 채권자 입장에서는 유리하나, 낙찰자가 예상치 못한 추가 부담이나 권리 관계의 복잡성을 야기할 가능성은 낮습니다.

* 임대차 관계 미상: 감정평가서 요약에 '이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계는 미상임'이라고 명시되어 있습니다. '임차인 현황' 상 인수 보증금 합계가 0원이고 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계는 현장 재확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부천시 오정구 오정동에 위치한 본 다세대주택은 덕산고등학교 인근에 자리한 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 1998년에 사용승인된 건물로 적정 연식이나, 면적 대비 감정가는 합리적으로 보입니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 토지거래허가구역 지정 기간 내 경매가 진행된다는 점은 향후 취득 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 수요: 주거 지역에 위치하고 있으며, 초·중·고등학교가 인접하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 가격 메리트: 감정가 1억 1천 6백만 원으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 부천시의 도시 개발 계획 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 오정동 일대의 다세대주택은 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 63만원에서 110만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 건물 면적은 17.61평으로, 이를 기준으로 산정 시 시세는 약 1억 1천 1백만 원에서 1억 9천 4백만 원 범위로 추정됩니다.

감정가 1억 1천 6백만 원은 최근 시장 가격의 하단부에 위치하며, 이는 시세 대비 비교적 저평가된 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정이라는 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 말소기준권리보다 후순위 권리가 없는 점을 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서 본 건의 예상 입찰가는 약 98,600,000원 ~ 110,200,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.