나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34183 [1] 경기도 김포시 대곶면 거물대리 473 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 율생리에 소재하는 "대곶중학교" 북동측에 위치하며, 주변은 중,소규모의 공장, 전,답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건(기호1) 또는 본건 인근(기호3)까지 차량 진입 가능하고, 인근에 마을버스 정류장 등이 소재하는 바, 대중교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 (기호1), 부정형 (기호3)의 완경사 토지로서, 현황 공업용 토지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

<기호1> 기준 본건 북서측으로 세로의 포장도로가 소재하며, <기호3>은 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1> 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합 단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)) , 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(2026-06-04)(모든 축종 제한(2026. 6. 4.))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구)<하수도 법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정 기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <기호3> 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합 단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)) , 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(2026-06-04)(모든 축종 제한(2026. 6. 4.))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 하수처리구역(대곶처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

"평가의견" 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 판넬지붕 2층 일반공장으로서, (사용승인일자: 1994.06.18.) - 외 벽: 판넬 마감 등 - 바 닥: 콘크리트 마감 등 - 창 호: 샷시 창호 등임

이용상태

일반건축물대장상 1층은 일반공장, 2층은 사무실 등으로 이용 중임.

설비내역

수변전설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

"토지건물감정평가명세표" 및 "건물개황도" 등 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 , 제시외 기계기구 포함(감정평가서 참조)
-목록1.3 현황 공업용 토지로 이용중 임
-각 부동산의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계, 위치 등은 측량 등 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34183 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 대곶면 거물대리 473

* 용도: 공장

* 감정가: 1,615,451,470원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 면적 정보

* 토지 면적: 1849.00㎡ (약 560평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 815.17㎡ (약 247평)

* 건물 제시외 면적: 695.00㎡

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 유동화물건, 개발행위허가제한구역, 대항력있는임차인

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함 (감정평가서 참조)

* 목록 1.3 현황 공업용 토지로 이용 중임

* 각 부동산의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계, 위치 등은 측량 등 확인 요함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 경기도 김포시 대곶면 거물대리 473번지에 위치하며, "대곶중학교" 북동측에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 중·소규모의 공장, 전·답 등 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 본건(기호1) 토지는 북서측으로 세로의 포장도로가 접해 있습니다.

* 본건(기호3) 토지는 지적도상 맹지인 것으로 확인되어, 접근성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 토지는 기호1의 경우 사다리형, 기호3의 경우 부정형의 완경사지 형태를 띠고 있습니다.

* 현재 현황은 공업용 토지 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2011-09-22, 권리금액: 845,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당 (국민은행, 하나은행), 근저당 (김포세무서장), 가압류 (웰컴저축은행), 임의경매 (유케이제십일차유동화전문유한회사), 압류 (김포시) 등 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서에 '지상권개요:' 라는 항목만 있으나, 내용이 없어 해당 없음으로 간주)

* 등기부채권 총액 (토지/건물): 1,142,206,440원

3.2. 임차인 현황

* (주)성현테크 (성 ): 보증금 25,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2013-03-07, 확정일자 2025-10-21, 배당신고일자 2025-10-25, 대항력 없음.

* (주)유일상역 (유 ): 보증금 0원, 차임 55,000원, 전입/사업일자 2025-06-13, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* (주)하가 (하 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-01-21, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 전대준 (전 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2009-06-18, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

* 임차인 전 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 주식회사네츄럴라이프 (네 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-03-04, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 주식회사드림케어팩토리 (드 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-03-19, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 단, 대항력 있는 임차인 전 의 경우 보증금 및 차임이 미상이므로, 낙찰 후 실제 인수 금액 발생 가능성이 있습니다.

4. 상권 및 지역 정보

4.1. 지역 지구 및 개발 계획

* 본 물건지는 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, "김포 환경재생 혁신복합 단지 조성사업 예정지"로 개발행위허가제한지역에 포함되어 있습니다.

* 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 제한보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 제한사항이 존재합니다.

4.2. 건축물 정보

* 건물은 철골조 판넬지붕 2층 일반공장으로, 1994년 6월 18일 사용승인되었습니다.

* 1층은 일반공장, 2층은 사무실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 건물의 외벽은 판넬 마감, 내부는 콘크리트 마감 등이며, 샷시 창호를 사용했습니다.

* 수변전설비 등이 구비되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 대곶중학교가 소재하여 교육 시설 접근성은 확인됩니다.

* 인근 마을버스 정류장을 통해 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

* 상세한 생활 편의시설, 마트, 병원 등은 주변 지역 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한

* 김포 환경재생 혁신복합 단지 조성사업 예정지로 지정되어 개발행위허가가 제한된 구역입니다.

* 향후 사업 진행 상황 및 개발 방향에 따라 토지 이용 계획에 상당한 영향을 받을 수 있으며, 불확실성이 존재합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 전대준 (전 ) 임차인은 대항력이 있으나, 보증금과 차임 금액이 미상입니다.

* 이로 인해 낙찰 시 해당 임차인에게 지급해야 할 금액이 발생할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 맹지 가능성

* 기호3 토지가 지적도상 맹지로 확인되어, 해당 토지의 접근성 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 제시 외 물건

* 제시외 건물 및 기계기구 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다.

* 이러한 물건들의 정확한 현황, 가치, 철거 또는 이전 비용 등을 사전에 파악하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

6.5. 토지 경계 및 면적 확인

* 제공된 정보만으로는 정확한 토지 면적, 인접 토지와의 경계, 실제 위치 등이 불확실할 수 있습니다.

* 매수인은 측량을 통해 이를 정확히 확인해야 할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 대곶면에 위치한 공장 용지의 부동산 임의경매 건으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 감정가는 약 16.15억원이며, 토지 1849㎡, 건물 815.17㎡ 규모에 제시 외 건물과 기계기구까지 포함되어 있습니다.

* 등기부상 대부분의 권리는 말소기준권리인 국민은행 근저당 이하 소멸될 예정입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인(전대준)의 보증금 및 차임 미상, 개발행위허가 제한 구역 지정, 맹지 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지 및 건축물을 동시에 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

* 공업용으로 이용 중인 토지이므로, 사업장 부지로서의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 김포시의 개발 계획(환경재생 혁신복합 단지 조성사업) 예정지에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 개발행위허가 제한이 있는 점을 유의해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인(전대준)의 보증금 및 차임 액수 확인

* 제시 외 건물 및 기계기구의 정확한 현황 파악 및 가치 평가

* 개발행위허가 제한 해제 가능성 및 향후 개발 계획의 구체화 정도에 대한 심층 분석

* 주변 유사 공장 부지의 실거래가 및 공시지가 조사

* 토지 면적, 경계, 위치에 대한 정확한 측량 결과 확인

* 명도 가능성 및 소요 비용 추정

* 따라서, 상기 요인들을 종합적으로 고려하고, 충분한 현장 조사 및 전문가의 컨설팅을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 1,615,451,470원을 기준으로, 예상되는 인수 비용 및 개발 관련 제반 비용을 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.