나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511932 [1] 인천광역시 부평구 부평동 512-3 주원빌리지 에이동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 '부평역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 미장스톤 및 석재 등 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트 및 오피스텔 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측의 '장제로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 우편함에 별첨 '사진용지'와 같이 '수도전 정수 예고장'이 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람.

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511932 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 512-3 주원빌리지 에이동 5층501호 (신주소: 인천광역시 부평구 부평문화로130번길 30, A동 5층 501호)

용도: 아파트

감정가: 132,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 15.29㎡ (약 4.63평) - 토지지분

건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평) - 전용면적

건물지분: 39.895㎡

건축년도: 2002년 08월 14일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 '부평역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지의 서측에 위치한 '장제로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2025타경511932 강제경매 개시결정 (등기부채권 총액: 110,000,000원)

등기부상 권리현황:

* 갑15, 갑16: 소유권 이전 (최현필, 주식회사스마트하우징)

* 을13: 주택임차권 (권리자: 임선경, 권리금액: 110,000,000원)

- 접수일자: 2024-03-14, 전입일자: 2020-03-04

- 참고: 등기부상 '말소: 말소'로 표기되어 있으며, 말소기준권리(갑17)보다 후순위입니다.

- 그러나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 13번 주택임차권이 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

- 임차인 현황에는 해당 임차인에 대해 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 갑17: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 115,000,000원) - 말소기준권리

특이사항 및 특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경 (이는 등기부 및 임차인 현황의 '대항력: 없음'과 상충될 수 있어, 권리 분석에 있어 가장 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (공식적으로는 말소기준권리보다 선순위로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 간주됩니다. 다만, 상기 을13번 주택임차권과 관련된 정보로 인해 실제 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설 또한 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

인근에 지하철 1호선 부평역이 위치하여 역세권의 이점을 일부 누릴 수 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 내 수요를 충족시키는 근린 상권의 성격을 띠고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인천부흥초등학교가 인접해 있어 단지 내 어린 자녀를 둔 세대의 교육 편의성이 높습니다.

교통: 지하철 1호선 부평역 이용이 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 권리관계의 복잡성: 등기부상 말소될 것으로 예상되는 주택임차권(을13)이 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있고, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 임차인의 보증금 인수 여부 및 총 보증금 부담 가능성에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. (임차인: 임선경, 보증금 115,000,000원)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 보증한 물건으로, HUG의 인수 조건 변경 내용 및 해당 내용이 본 경매 물건에 미치는 영향을 상세히 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득) 등에 해당합니다. 향후 건축, 증축, 재건축 또는 거래 시 관련 법규 및 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 역세권 접근성 및 주변 생활 편의 시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 등기부상 권리관계와 물건명세서상의 내용, 그리고 특이사항으로 기재된 임차인 정보가 서로 상충되어 권리 분석이 매우 복잡하고 중요합니다. 특히, 임차인의 보증금 인수 여부와 그 금액을 명확히 확정하는 것이 본 경매 참여의 가장 핵심적인 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

인천 부평역 인근의 아파트 물건으로, 지역의 교통망 확충 및 개발 계획에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

제시된 감정가 132,000,000원을 기준으로, 현재 시장 시세 대비 저평가된 경우라면 투자 가치가 있을 수 있습니다. (정확한 시세 조사는 필수입니다.)

전용면적 39.90㎡의 소형 아파트로서, 1인 가구나 소규모 가구의 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 132,000,000원을 기준으로 하되, 최종 결정 시에는 인수해야 할 임차인의 보증금(잠재적 인수 보증금: 최소 110,000,000원 ~ 115,000,000원), 명도에 소요되는 비용, 현재 시장 시세, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 추가적인 권리 분석 결과를 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 앞서 언급된 권리관계의 불확실성으로 인해 실제 임차 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 매우 높게 고려해야 합니다.

따라서, 권리관계에 대한 명확한 조사를 최우선으로 진행한 후, 이러한 잠재적 부담을 감안하여 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (정확한 예상 입찰가 산정은 상세 조사 완료 후 가능합니다.)

주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.