나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511952 [1] 인천광역시 부평구 부개동 249-2 대창스페이스빌 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천동수초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2009.12.18)
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부개동 249-2 :제2종일반주거지역, 상대보호역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 임차권등기명령(2024카임15115), 2024.11.11, 임차보증금 : (1) 금 160,000,000원
(2) 금 165,000,000원, 범위 : 제5층 제502호 46.3㎡, 점유개시일자 : 2020.10.26

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511952 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부개동 249-2 대창스페이스빌 1동 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 147,000,000원

* 토지면적: 26.71㎡ (약 8.08평)

* 건물면적: 46.30㎡ (약 14.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OO

* 사용승인일: 2009년 12월 18일

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '인천동수초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 등 일반적인 주거지역 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 8월 28일자 인천지방법원의 강제경매개시결정 (갑5)

* 인수되는 권리:

* 임차인: 서미희

* 임차보증금: 총 325,000,000원 (1차 160,000,000원 + 2차 증액분 165,000,000원)

* 전입일자: 2020년 10월 26일

* 확정일자: 2020년 10월 15일 (1차), 2022년 11월 15일 (2차)

* 대항력: 있음

* 등기사항: 을구 3번 주택임차권 (2024.11.12 접수, 160,000,000원)이 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 표시되어 있습니다.

* 인수 보증금: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 임차권등기가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서, 낙찰 시 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. (권리분석란의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 혼동의 여지가 있으며, 물건명세서 내용을 우선적으로 고려해야 합니다.)

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 주거 형태(단독, 다세대, 아파트)와 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 배후 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 특정 상업지역에 속하지는 않으나, 지역 주민을 대상으로 하는 편의시설(마트, 식당, 병원 등)은 도보 이용 가능한 거리에 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인천동수초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담: 임차인 서미희 씨의 총 보증금 325,000,000원 중, 경매 절차에서 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 본건의 감정가가 147,000,000원임을 감안할 때, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 상당할 것으로 예상되며, 이는 매수인이 부담해야 할 실질적인 추가 비용이 됩니다.

* 토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 주택 용도로 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 이미 주택으로 사용 중인 물건이므로 실제 적용 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

* 주변 혐오시설: 지도 검색 및 주변 환경 정보 분석 결과, 본건 주변에 소음, 공해 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 총액이 감정가를 크게 초과하는 매우 높은 위험 요소를 가진 물건입니다.

* 낙찰 시 임차인의 보증금 중 미회수분을 인수해야 하므로, 총 실질 취득 비용이 감정가 또는 주변 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

* 따라서 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 산출하고, 이를 낙찰가에 합산하여 총 매수 비용이 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축 연도가 2009년으로 비교적 신축이며, 위치 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 임차인의 인수 보증금 부담을 감수하고, 향후 시세 상승 또는 장기 보유를 통해 투자 회수를 목표로 한다면 고려해볼 수 있습니다.

* 임차인과의 협상: 경매 진행 중 또는 낙찰 후 임차인과의 보증금 일부 포기 또는 협상을 통한 명도 진행 가능성이 있다면 투자 가치가 생길 수 있습니다. (매우 어려운 과정일 수 있습니다.)

* 적극적인 권리 분석 및 정보 수집: 임차인의 배당 예상액, 채권자들의 채권액 등을 면밀히 분석하여 인수될 보증금 규모를 최대한 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역(부개동)의 다세대주택(건물면적 약 54.55~54.77㎡)이 2025년 12월 1억 6,500만원, 2026년 7월 1억 5,000만원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물면적(46.30㎡)이 해당 사례들보다 다소 작고, 건축 연도(2009년)는 비교적 신축에 해당합니다.

* 이를 종합하면, 본건의 순수 부동산 가치(임차인 문제 제외 시)는 대략 1억 3,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 가장 큰 리스크는 총 325,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성입니다.

* 낙찰가의 일정 부분이 임차인에게 배당되더라도, 경매 절차에서 임차인 보증금 전액(325,000,000원)을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 만약 보증금 전액(325,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다면, 부동산 자체의 가치(약 1억 5,000만원)를 훨씬 초과하는 비용이 발생하므로 투자가치가 매우 낮아집니다.

* 따라서, 총 실질 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 시장 가치(약 1억 5,000만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

* 임차인이 배당으로 상당 금액을 회수하여 인수 부담이 줄어드는 최상의 시나리오를 가정하더라도, 높은 변동성과 위험을 고려하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 : 감정가의 40% ~ 60% 수준인 50,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

* 주의사항 : 상기 예상 입찰가는 임차인의 인수 보증금액이 매우 클 것으로 예상됨에 따른 보수적 의견이며, 실제 인수될 보증금 규모 및 채권액 등에 따라 총 투자 비용은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 법원 서류(물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등)를 철저히 검토하고, 필요시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.