나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511753 [1] 인천광역시 서구 당하동 1048-4 산에들에 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '발산초등학교' 동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재재하는 주택지대으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2009.07.10)

외벽 : 치장 벽돌 쌓기 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 완경사지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외 및 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(검단유치원5))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511753 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1048-4 산에들에 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 34.01㎡ (약 10.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.78㎡ (약 15.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동에 소재한 '발산초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

대체로 가장형의 완경사지인 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외 및 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근이 용이한 편입니다.

대중교통 이용 또한 보통 수준으로, 본건 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건물의 등기사항은 다음과 같습니다.

소유권보존 등기일: 2009.07.17 (권리자: 안성의)

소유권이전 등기일: 2009.10.16 (권리자: 강양선, 매매)

말소기준권리: 2009.10.16 근저당권 (권리자: 우리은행, 채권최고액: 60,000,000원)

임의경매 개시결정 등기일: 2025.08.21 (채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사, 채권금액: 53,495,298원, 양도인: 주식회사우리은행)

등기부채권 총액: 60,000,000원

매각으로 인해 말소되지 않는 권리사항은 현재 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 알려져 있어 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 당하동 지역은 주택지대로서, 주변에 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

발산초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 동측 인근에 발산초등학교가 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

* 교통: 본건 인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건축 정보:

* 사용승인일: 2009.07.10

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

* 외벽: 치장 벽돌 쌓기 등 마감

* 내벽: 몰탈위 페인트 등 마감

* 창호: 샷시 창호 등 마감

* 설비 내역: 기본적 위생 및 급배수 시설, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하며, 허가 기간은 2025.8.26 ~ 2026.8.25 입니다. (참고: 일부 검색 결과에 따르면 인천 서구 검암·경서동 일대가 2024년 11월 5일부로 토지거래허가구역에서 해제되었다는 내용이 있으나, 본건 소재지인 당하동의 정확한 토지거래허가구역 지정 및 해제 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

* 유동화물건: 본건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이나, 실제 임대 관계 및 점유 여부는 미상으로, 명도 시 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 다세대주택으로, 발산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고, 주변 상업시설 및 교통망 이용이 편리한 주거지입니다. 2009년 사용승인된 건물로 연식은 있으나, 전반적인 입지 조건은 우수합니다. 감정가는 134,000,000원으로 책정되었으며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부 및 유동화물건이라는 점, 임대차 관계 미상인 점 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 발산초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

* 양호한 교통 환경: 다수의 버스정류장과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축되었거나 면적이 비슷한 다세대주택의 매매가는 13,300만원에서 17,900만원 범위에서 형성되어 있습니다. [cite: 2026 (JSON 1, 2, 3)]

본건의 감정가는 134,000,000원이며, 이는 2026년 7월 3일 거래된 31.548㎡(약 9.54평)의 '멤버스힐'이 13,300만원에 거래된 점과, 70.38㎡(약 21.29평)의 '원당탑스빌(1)'이 13,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 합리적인 수준으로 평가됩니다. [cite: 2026 (JSON 1, 3)]

다만, 2026년 7월 6일 거래된 34.942㎡(약 10.57평)의 '그랜드비스타'가 17,900만원에 거래된 사례는 면적 대비 높은 가격으로, 해당 물건의 특수성을 고려해야 합니다. [cite: 2026 (JSON 2)]

본건의 건물 면적은 50.78㎡(약 15.36평)로, 감정가 134,000,000원 (평당 약 8,724,000원)은 최근 시세와 비교 시, 약간 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 잠재적 가치와 시장 상황, 그리고 경매 특성상 경쟁 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 약 134,000,000원 ~ 147,400,000원으로 산정하는 것을 제안합니다.

본 물건의 토지거래허가구역 지정 여부 (당하동 해당 여부 확인 필요)와 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

(* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 현장 조사 및 추가 정보 확인을 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.