나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511722 [1] 인천광역시 남구 문학동 373-11 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""문학정보고등학교"" 서측 인근에 위치하며
본건 인근은 다세대주택 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 1층 제101호로서
외벽 : 치장석붙임 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중창호 마감.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과
문의))
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ,
상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026.
8. 25.)))
- 별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건은 귀 의뢰목록상 인천광역시 남구 문학동 373-11 로 의뢰되었으나 2018.07.01 행정구역 개편으로 미추홀구로 변경되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511722 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 373-11, 1층 101호 (구 주소: 인천광역시 남구 문학동 373-11)

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호

토지면적: 27.14㎡ (약 8.21평)

건물면적: 49.98㎡ (약 15.12평)

토지/건물 지분: 토지 27.14㎡, 건물 49.98㎡ (전체 면적에 대한 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 90,000,000원 (구천만원)

감정평가서상 주요 내용:

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학정보고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 통행이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트조이며, 위생 및 급배수, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 대체로 인접 필지와 등고 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학정보고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주거 밀집 지역입니다. 제반 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 통행이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

제공된 정보 및 검색 결과 상, 본건 소재지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 환경과 더불어 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2021년 03월 10일 접수된 남인천세무서장의 압류입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

없음.

본건은 매각으로 인해 을구 9번 주택임차권등기가 말소될 예정입니다. 비록 해당 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리였으나, 채권자(서울보증보험주식회사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 89,000,000원 (팔천구백만원)

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2020년 04월 27일

확정일자: 2020년 04월 03일

배당신고일자: 2021년 03월 25일

대항력: 없음

비고: 본 임차권은 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 매수인이 인수하지 않습니다.

3.4. 특수물건정보

본건은 "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 채권자인 서울보증보험(SGI)이 경매 조건에 변경 사항을 두었음을 의미하며, 상기 기술된 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출과 연관이 있는 것으로 해석됩니다. 즉, 채권자가 매각으로 인한 권리관계 정리에 협조하여 매수인의 부담을 경감시킨 것으로 보입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(2001년 건축, 다세대주택)의 거래 사례에서 평당 약 450만원에서 655만원 사이의 시세가 형성되었습니다.

특히, 2001년식 59.58㎡(약 18.05평) 면적의 다세대주택이 2026년 5월 12일 118,000,000원(약 655만원/평)에 거래된 사례가 본건(2001년식, 49.98㎡, 15.12평)의 시세를 산정하는 데 주요 참고가 됩니다.

본건의 감정가는 90,000,000원이며, 이를 면적으로 환산 시 평당 약 595만원 수준입니다. 이는 최근 거래 사례 중 중간값 또는 하한선에 해당하는 것으로, 시세 대비 비교적 합리적인 수준으로 평가됩니다.

2016년 건축된 신축 건물의 경우 더 높은 평당 시세를 보였으나, 본건은 2001년 건축 연도를 고려할 때, 2001년식 거래 사례의 시세를 기준으로 판단하는 것이 적절해 보입니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 문학동 일대는 다세대주택, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 문학정보고등학교가 소재하며, 주거 환경에 필요한 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 주변 지역은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호구역에도 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 본건 건물은 2001년 준공되어 약 25년 차로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 행정구역 변경: 과거 남구에서 미추홀구로 행정구역이 변경되었으나, 이는 행정적 명칭 변경일 뿐 물건 자체에 직접적인 가치 하락 요인이 되지는 않습니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경 사항은 구체적인 내용을 추가 확인하여 경매 진행 시 변동 사항이나 특이사항을 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 채권자의 협조로 권리관계가 정리된 긍정적 측면이 강합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획 및 제한상태를 확인하여 향후 건축 행위나 재건축 시 고려해야 할 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 여건이 양호한 주거 지역 내에 소재하고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금이 매각으로 인해 소멸되어 매수인이 인수할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정평가액 90,000,000원은 최근 거래 사례와 비교 시 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다. 다만, 채권자의 "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항에 대한 추가적인 확인과 건물 연도를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 보증금(89,000,000원)이 매각으로 소멸되어 매수인이 인수할 금액이 0원입니다.

* 합리적인 감정가: 2001년식 49.98㎡ 면적의 다세대주택 감정가 90,000,000원은 최근 시세(약 99,000,000원)와 비교 시 투자 메리트가 있습니다.

* 안정적인 입지: 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 채권자의 협조: SGI 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의 확약서 제출 등 채권자의 적극적인 협조로 권리관계가 명확하게 정리되었습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원이며, 제공된 최근 매매 정보(2001년식, 59.58㎡ 기준 평당 약 655만원)를 바탕으로 환산한 본건의 시장 가치는 약 99,000,000원 수준으로 분석됩니다.

매수인이 인수해야 할 보증금이 없다는 점과 채권자의 협조로 권리관계가 명확하게 정리된 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 낙찰가율 및 경쟁 현황에 따라 변동될 수 있으나, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때 98,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.