나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511859 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 비동 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재""서화초등학교"" 북서측 인근에 위치합니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교토 여건은 보통입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제4층 제405호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 장방형 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 15m의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(도화도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511859 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 비동 4층405호

건물명: 도화 두손지젤시티 B동 405호

준공년도: 2019년

총 층수: 20층 (해당 물건 4층)

용도: 오피스텔 (공부상)

구조: 철근콘크리트구조

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

토지 지분: 6.1515㎡ (약 1.86평)

건물면적 (전용면적): 20.74㎡ (약 6.27평)

건물 지분 (전용면적): 20.7376㎡ (약 6.27평)

*참고: 본 물건은 오피스텔로서, 제공된 면적은 전용면적입니다.

1.4. 감정평가액

감정가: 109,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 도시개발구역(도화도시개발구역), 과밀억제권역입니다.

과거 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 만료되어 현재는 효력이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 6월 21일 부산진세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 을3 (2024-10-02): 한국토지주택공사 주택임차권 (보증금 120,000,000원). 전입 2022-09-20, 확정 2022-08-16, 배당신고 2024-10-02.

* 갑9 (2025-08-27): 서울보증보험 강제경매 (채권액 122,498,630원). 본 경매 개시 결정.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오수현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있어 일반적인 임대차 계약과는 다른 특이사항으로 판단됩니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (주택임차인: 한국토지주택공사(입주자: 이명찬))

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-20

* 확정일자: 2022-08-16

* 배당신고일자: 2024-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (다만, SGI의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다).

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 존재하나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매각 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (예상)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

대상 물건은 인천 미추홀구 도화동의 도시개발구역 내에 위치하며, 주변에 학교 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 매매/임대 시세 분석

* 분석 대상 오피스텔: 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 (2019년 준공)

* 전용면적 20.74㎡ (약 6.27평) 기준 시세 분석:

* 최근 거래 사례 (JSON 데이터 기준):

* 2026년 5월 13일: 70,000,000원 (전용면적 20.7376㎡, 18층, 중개거래)

* 2026년 5월 12일: 75,000,000원 (전용면적 20.7376㎡, 9층, 중개거래)

* 2026년 3월 4일: 135,000,000원 (전용면적 33.6091㎡, 5층, 직거래) - *면적이 크므로 직접 비교는 제한적*

* 시세 동향:

* 본 물건(전용 20.74㎡)과 유사한 면적의 오피스텔이 2026년 5월에 7,000만원에서 7,500만원 사이에 거래되었습니다.

* KB부동산 시세에 따르면, 2026년 10월 기준 43m² (약 13평형)의 매매 KB시세 일반가는 9,000만원으로, 상위 평균가는 9,500만원입니다.

* 제공된 JSON 데이터의 2026년 3월, 5월 거래가는 현재 시세에 대한 근거로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

도화도시개발구역 내에 위치하며, 주변에 서화초등학교 등이 인접해 있습니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 주요 인프라

주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 도시개발구역으로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 및 SGI 인수 조건

* 한국토지주택공사(LH)의 1.2억원 보증금 임차권이 존재하였으나, 서울보증보험(SGI)이 말소 동의 확약서를 제출하여 매각 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 입찰 전 SGI와의 계약 조건 및 임차권 말소 동의의 최종 효력에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 만약 임차권이 인수될 경우 1.2억원의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 외국인 토지거래 허가구역

과거 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되었으나, 현재(2026년 8월 25일부로 지정기간 만료) 지정 효력은 상실되었습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 시세 대비 저가 매수 기회

최근 실거래가(7,000만원 ~ 7,500만원) 대비 감정가(109,000,000원)가 높아, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 도시개발구역 내 입지

도화도시개발구역에 속해 있어, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

7.3. 명확한 권리관계 (예상)

SGI의 말소 동의 확약서 제출로 선순위 임차권(LH)이 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적을 것으로 보입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 근거

* 최근 실거래가: 7,000만원 ~ 7,500만원 (전용 20.74㎡ 기준)

* 감정가: 109,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (예상)

8.2. 예상 입찰가 범위

현재 감정가는 최근 실거래가와 괴리가 있어, 실거래가 수준을 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다. 잠재적 리스크(SGI 인수조건, 임차권 인수 가능성 최종 확인)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계가 명확히 정리된다는 전제 하에, 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동 도화도시개발구역 내에 위치한 2019년식 오피스텔입니다. 전용면적 20.74㎡(약 6.27평)로, 최근 실거래가(7,000만원 ~ 7,500만원) 대비 감정가(109,000,000원)가 높은 편입니다.

권리분석상 한국토지주택공사(LH)의 1.2억원 임차권이 존재했으나, 서울보증보험(SGI)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각 후 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 입찰 전 SGI와의 계약 조건 및 임차권 말소 동의의 최종 효력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

도시개발구역 내 입지라는 점과 비교적 신축 건물이라는 장점을 고려할 때, 리스크 요인만 명확히 해소된다면 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.