나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511946 [1] 인천광역시 남동구 장수동 776-1 광백드림빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 ""인천대공원역"" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서

외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(장수구획) , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511946 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 장수동 776-1 광백드림빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 57.58㎡ (약 17.42평)

토지지분: 57.58㎡ (약 17.42평)

건물면적: 75.53㎡ (약 22.85평)

건물지분: 75.53㎡ (약 22.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

건축연도: 2008년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 장수동에 소재하며, 인천대공원역 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 주거지역으로 형성되어 있으며, 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천대공원역)이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

본건 토지는 북서측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 11월 22일 접수된 경기광주세무서장의 압류입니다.

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

을구 6번 순위의 주택임차권(채권자: 김혜경)이 2024년 8월 8일에 등기되었습니다. 임차인의 보증금은 140,000,000원이며, 전입일자는 2020년 7월 17일, 확정일자는 2020년 6월 3일입니다. 이 임차인은 대항력이 있으므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인의 성명은 김 로 마스킹 처리되었습니다.

채무자 겸 소유자가 아닌 임차인으로서 대항력을 갖춘 점을 고려해야 합니다.

현재까지 확인된 등기부채권 총액은 140,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 주거지역으로, 인천대공원역을 중심으로 형성된 지역입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 사례를 분석한 결과, 최근(2026년 3월) 인근 유사 면적(약 71~73㎡)의 다세대주택이 240,000,000원에서 280,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 75.53㎡(약 22.85평)로, 이러한 시세 동향을 고려할 때 현재 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

인천대공원역이 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 용이합니다.

주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

인천대공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

현장 방문이 폐문부재로 인해 불가능하여 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가 시 일반적인 수준으로 전제하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정(외국인 대상)은 매수 대상에 따라 제한이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천대공원역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 140,000,000원의 대항력 있는 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 내부 확인 불가로 인한 현 상태 불확실성 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

인천대공원역 역세권 다세대주택이라는 점이 투자 포인트가 될 수 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이는 점을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 163,000,000원입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 임차인의 보증금이 140,000,000원임을 고려할 때, 매수인이 부담하게 될 총액은 입찰가에 140,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

인근 다세대주택의 최근 매매 실거래가(2026년 3월 기준, 약 71~73㎡ 면적)가 240,000,000원에서 280,000,000원임을 감안할 때, 본건(75.53㎡)의 적정 시장가치는 약 255,000,000원에서 289,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 매수인이 부담하게 될 총액이 시장가치 범위 내에 오도록 입찰가를 산정해야 합니다.

매수인이 인수해야 할 보증금 140,000,000원을 고려하면, 건물 자체에 대한 적정 입찰가는 시장가치에서 인수 보증금을 차감한 금액이 됩니다.

즉, 건물 가치에 대한 입찰가는 약 115,000,000원에서 149,000,000원 범위로 고려할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해, 보수적으로 건물 가치에 대해 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 입찰가를 제시합니다.

이 경우, 총 실질 매수 부담액은 240,000,000원에서 270,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.