나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1486 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로서,

외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건 각 호는 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 216-5 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1486 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 4층401호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 47,000,000원

토지면적: 3.83㎡ (약 1.16평)

건물면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOO

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며 '간석오거리역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

전반적인 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 권리분석

채권자 고OOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리인 근저당권(고창농업협동조합, 2013.08.05.)보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 51,600,000원이나, 현재 진행 중인 임의경매 청구 금액은 114,788,416원입니다.

임차인 송 씨가 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

해당 임차인의 보증금은 22,500,000원이며, 차임은 0원입니다.

임차인의 대항력이 없어, 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 내부 확인 불가로 임대차 관계의 정확한 변제 순위 및 여타 채권과의 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.3. 상권분석

본건은 인천광역시 남동구의 일반상업지역 내에 위치하고 있습니다.

주변은 주거용 건물과 상업시설이 혼합된 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

간석오거리역 인근으로 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

다만, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인에 한함) 등의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

2.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 13층 건물이며, 본건은 4층 401호입니다.

외벽은 타일 및 페인팅 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 등록되어 있으며, 실제 이용 상태도 동일한 것으로 파악됩니다.

기본적인 위생 및 급배수 시설 등은 구비된 것으로 판단되나, 폐문으로 인해 내부 설비 상태를 직접 확인하지 못했습니다.

2.5. 잠재적 리스크

현장 방문 시 폐문으로 인해 건물 내부 상태(누수, 결로, 마감재 손상 등)를 정확히 파악할 수 없었습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항이며, 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있는 점이 특이하며, 임대 관계가 미상이라는 점을 고려할 때, 임차인의 실제 거주 또는 사용 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한, 과밀억제, 외국인 토지거래허가구역)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 임대 관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

소형 평형으로 1인 가구 임대 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

2.7. 투자 포인트

간석오거리역 인근의 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

소형 면적으로 상대적으로 낮은 투자 진입 장벽을 가집니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

도시형생활주택의 특성상 소액 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

감정가는 47,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례 중 유사 규모의 물건이 없어 직접적인 비교는 어렵습니다.

제시된 주변 매매 정보(34.65㎡, 5,500만원)를 평당가로 환산 시 약 523만원/평입니다. 본건(3.88평)에 이를 적용하면 약 2,000만원 수준이나, 이는 본건의 감정가(약 1,211만원/평) 및 다른 유사 물건의 평당가와 차이가 큽니다.

유사 규모 물건의 직접적인 거래 사례가 부족한 점, 본건의 면적이 매우 작은 점을 감안할 때, 감정가 4,700만원이 시장가 대비 높을 가능성이 있습니다.

내부 상태 미확인 등 위험 요소를 고려하여, 감정가의 90% 수준인 약 42,300,000원에서 47,000,000원 사이에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

현장 조사를 통해 건물 상태 및 실제 시장 가치를 면밀히 파악 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.