나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511857 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 497-4 금성하이빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""수봉공원"" 남동측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,연립주택 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2002년 10월 1일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건중 제3층 제303호로
외벽:드라이비트마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역(2020-12-29),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인
등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음.

2022카임11890(2022.12.02)

임차보증금: 105,000,000원
범 위: 제3층 제303호 48.96제곱미터 전부
임대차계약일자: 2020.10.16
주민등록일자: 2020.11.02
점유개시일자: 2020.11.06
확정일자: 2020.10.19
임차권자: 한국토지주택공사(135671-0033355),경남 진주시 충의로19

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건명세

사건번호: 인천지방법원 2025타경511857 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 497-4 금성하이빌 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

1.2. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.3. 건물정보

토지면적: 25.44㎡ (약 7.69평)

토지지분: 25.440000000000005㎡ (약 7.69평)

건물면적: 48.96㎡ (약 14.81평)

건물지분: 48.96㎡ (약 14.81평)

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 중 제3층 제303호 (2002년 10월 1일 사용승인)

외벽: 드라이비트마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샤시 창호 등

설비내역: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등

1.4. 토지정보

토지 형상 및 이용상태: 2필 1단지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로 상태: 북서측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.5. 감정평가정보

감정가: 105,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '수봉공원' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택 등이 소재하는 지역임.

- 교통상황: 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됨.

- 공부와의 차이: 해당사항 없음.

- 기타참고사항: 현장 방문 시 내부 구조 등은 공부 및 인근 유사 물건 평가 전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, 남동측 인근에 수봉공원이 위치하고 주변은 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 지역으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

주요 도로로의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건물구조 및 설비

1978년 건축된 건물에 대한 정보(JSON)와 2002년 사용승인을 받은 4층 다세대주택 건물에 대한 정보가 일부 상이하나, 본 경매 물건은 2002년에 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층에 위치하며, 위생, 상하수도, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

2.4. 토지형상 및 이용상태

2필지의 장방형 토지 위에 다세대주택 건물이 건축되어 이용 중임.

2.5. 인접도로상태

건물의 북서측으로 아스팔트 포장된 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역으로, 지구단위계획구역에 포함되며, 가축사육 제한구역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 19일 접수된 미추홀구(인천광역시)의 압류 (말소기준권리)임.

3.2. 등기부상 권리사항

등기부 상 을구 8번 순위의 주택임차권(한국토지주택공사, 105,000,000원)이 존재하나, 물건명세서에 따르면 서울보증보험주식회사의 말소 동의확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 또한, 다수의 압류 및 가압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 이는 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (서울보증보험주식회사)

* 보증금: 104,800,628원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-02

* 확정일자: 2020-10-19

* 배당신고일자: 2023-01-04

* 비고: 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 등재되어 있으나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(을구 8번 주택임차권)에 대한 서울보증보험주식회사의 말소 동의확약서가 제출됨. 이에 따라 매각으로 인한 임차인의 보증금 인수 여부는 없을 것으로 판단됨.

3.4. 총 인수 보증금

0원 (물건명세서 상 인수 보증금 합계 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같음.

* 32.76㎡ (1992년식) : 4,500만원 (약 137.4만원/㎡)

* 38.23㎡ (1990년식) : 5,000만원 (약 130.8만원/㎡)

본 물건은 48.96㎡ 면적에 2002년식으로, 비교적 신축에 해당함. 인근 시세 대비 면적당 단가는 다소 높게 형성될 수 있으나, 위 비교 사례들을 고려할 때 시장 가격은 감정가(105,000,000원)보다 낮을 가능성이 있음.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하게 분석되며, 실제 임대차 시장은 추가 조사가 필요할 수 있음.

4.3. 부동산 시장 동향 (인천 미추홀구 도화동)

도화동은 수봉공원 등 근린공원이 인접하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호한 지역임. 최근 5년 간 인천 미추홀구 일대는 재개발 및 도시 재생 사업 등으로 인해 주택 시장의 변화가 있었으며, 지역별 특성에 따라 시세 변동이 나타나고 있음. 본 물건이 위치한 도화동 또한 이러한 흐름 속에 있으며, 신축 다세대주택의 경우 비교적 꾸준한 수요를 보일 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 공공시설: 수봉공원 (남동측 인근)

* 교통: 인근 버스정류장 소재, 제반 차량의 진출입 용이.

* 기타: 주변에 다세대주택, 연립주택 등이 소재하며, 지역 내 상업시설 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 파악됨.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 공장 등)은 현재까지 파악되지 않았음. 다만, 데이터센터 건립 계획 등으로 인한 지역 주민의 반발 사례가 있어, 향후 주변 개발 계획에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인 관련 정보에 "대항력있는임차인"이라는 문구가 있으나, 등기부상 임차권은 말소 예정이며, 물건명세서 상으로도 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 직접적인 권리 인수 위험은 낮을 것으로 판단됨. 그러나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의확약서 제출 등 복잡한 권리관계는 추후 잔금 납부 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 물리적 리스크

건물 자체의 노후화(2002년 준공)로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 제시외 면적이 없는 것으로 보아 불법 건축물 등은 없을 것으로 예상됨.

6.3. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 국내 실수요자에게는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 수봉공원 인근에 자리하고 있으며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준임. 2002년에 건축된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 현재 경매로 인한 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수에 대한 부담은 적음. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 임차인 관련 정보의 혼선 가능성은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2002년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉시 거주 및 임대가 가능함.

* 우수한 입지: 수봉공원 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없음.

* 잠재적 가치 상승: 인천 미추홀구 지역의 개발 사업 등 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 105,000,000원이나, 인근 다세대주택의 실거래가 및 면적당 단가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 또한, 권리관계가 복잡했던 점을 감안하여, 시세 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 84,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하시기 바랍니다.)

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