나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511896 [1] 인천광역시 연수구 연수동 582-2 솔밭마을아파트 104동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ""원인재역"" 북측 인근에 위치하며 본건
인근은 동유형의 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설,학교,공원 등이 소재하는
지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브브지붕 15층 내 제4층 제408호
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

아파트로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 아파트 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로 개설되어 있으며 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(인천동부교육청
평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역(2024
06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,
철도보호지구(2014-07-15)<철도안전법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.
~ 2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-18)(연수 지구단위계획구역)
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상 정보입니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경511896 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 582-2 솔밭마을아파트 104동 4층408호

용도: 아파트

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 37.21㎡ (약 11.25평)

토지 지분: 37.2083㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.56㎡ (약 15.00평)

건물 지분: 49.56㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에스비아이저축은행

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 연수동에 소재하며, ""원인재역"" 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 유사한 형태의 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 집합건물로, 매각으로 인해 소유권이 이전되며 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2017년 7월 28일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을7)입니다.

이후 접수된 권리들(을8, 을9, 갑3 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

현재까지 파악된 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계에 대한 정보는 미상으로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주거 밀집 지역의 특성상, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외부 공도와도 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

주변에 학교와 공원이 있어 교육 및 여가 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

아파트는 철근콘크리트 벽식구조로, 15층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 정보에 따르면, 총 1200세대로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차 공간을 포함하여 총 697대의 주차가 가능합니다.

아파트 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 도시관리계획 입안 중인 사항도 있어 관련 변동 사항을 주시할 필요가 있습니다.

사용승인일이 1993년으로 건물 연식이 상당하여, 향후 유지보수 및 재건축 가능성을 고려해야 합니다.

임대관계가 미상이고 인수할 보증금 합계가 0원으로 파악되었으나, 실제 점유 관계 및 미등기 임차인 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구의 아파트 단지 내 위치하며, 원인재역 인근에 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

건물 연식은 있으나, 전용면적 49.56㎡(약 15평)의 적절한 면적과 아파트로서의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

다양한 토지 이용 규제가 존재하나, 이는 지역 개발 계획과 맞물려 긍정적인 요인이 될 수도 있습니다.

다만, 임대 관계 미상 등 권리 분석 및 물건 상태에 대한 꼼꼼한 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 원인재역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 주변의 아파트 단지, 학교, 공원 등 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 실거래가(2026년 7월, 235,000,000원)가 감정가(220,000,000원)보다 높게 형성되어 있어 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 토지이용계획상 여러 규제가 있지만, 이는 향후 개발 가능성과 연계될 수 있는 잠재력을 내포합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(49.56㎡)의 솔밭마을 아파트가 2026년 7월 1일에 235,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 220,000,000원입니다.

이는 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 이상으로 고려할 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 90~100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 시세를 반영하고 적정 수익률을 확보하기 위한 최적의 예상 입찰가는 약 210,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.